مصطفي كامل
عدد المساهمات : 5015
نقــاط المشاركة : 8721
تاريخ التسجيل : 17/08/2010
 |  موضوع: دراسة - في التنفيذ على العقار فى قانون التمويل العقارى رقم 148 لسنة2001  الخميس أغسطس 26, 2010 6:40 am | |
| التنفيذ على العقار فى قانون التمويل العقارى رقم 148 لسنة2001
( دراسة تحليلية مقارنة بقانون المرافعات المدينة والتجارية رقم 13 لسنة 1968 )
تقديمتقاس حضارة الامم بمدى تقدمها وارتباطها بالواقع الممتد جذورة الى الماضى والمتطلع الى مستقبل افضل كما تقاس بمدى استقلال قضائها وتطور وسيادة قوانينها بحيث تلبى حاجة المجتمع من كافة مناحى الحياه وكفالة الحقوق واستقرار المراكز القانونية للأفراضمقدمةاولا اهميه البحث من الناحيتين النظرية والعلميةاثبتت التجارب العملية ان قوانين المرافعات المدنية والتجارية والاثبات والتحكيم وقانون التمويل العقارى هى من اكثر القوانين استعمالاً بين رجال القانونومن هنا يكتسب موضوع هذا البحث اهميته النظريةويكتسب موضوع هذا البحث اهميه عملية فى ان القوانين تثير فى الواقع العملى الكثير من المشكلات الاجرائيه الهامةقانون التمويل العقاريأحكام عامةمادة 1تسرى أحكام هذا القانون على نشاط إقراض الأموال لغرض شراء مسكن خاص أو لغير ذلك من الأغراض التى بصدر بتحديدها قرار من الوزير المختص وذلك بضمان رهن العقار رهنا رسميا ، ويطلق على هذا القرض اسم الإقراض العقارى ويطلق على ذلك الرهن اسم "الرهن العقارى".مادة 2تنشأ بوزارة الاقتصاد والتجارة الخارجية إدارة تختص بشئون المؤسسات المالية غير المصرفية المعنية بالإقراض العقارى ويصدر الوزير المختص قرارا بتشكيل هذه الإدارة واختصاصاتها.مادة 3يكون للجهات التالية دون غيرها مزاولة نشاط الإقراض العقارى طبقا لأحكام هذا القانون بشرط قيدها فى سجل تعده الجهة الإدارية لهذا الغرض: 1- الأشخاص الاعتبارية العامة التى يدخل ذلك النشاط ضمن أغراضها 2- شركات التأمين المصرية 3- شركات الإقراض العقارى المنصوص عليها فى الباب الخامس من هذا القانون 4- الجهات الأخرى التى يصدر بشأنها قرار من الوزير المختص ويجوز للبنوك المسجلة لدى البنك المركزي المصري أن تزاول نشاط الإقراض العقارى دون قيدها لدى الجهة الإدارية ، ولا تسرى عليها أحكام الباب السابع من هذا القانونمادة 4تكون مزاولة نشاط الإقراض العقارى وفق الأسس التى تحددها اللائحة التنفيذية وبما يجعل تناسب القرض مع القدرة المالية للمقترض فى ضؤ الحالة العامة لسوق العقارات. ويعين الوزير المختص بقرار منه القواعد الفنية للإقراض والحدود الائتمانية وعلاقتها بقيمة العقار بمعرفة أحد خبراء التقييم المقيدة أسمائهم فى الجداول التى تمدها الجهة الإدارية لهذا الغرض ، وذلك كله بالنسبة إلى المؤسسات غير المصرفيةاتفاق القرضمادة 5يكون الإقراض العقارى لغرض شراء مسكن خاص بموجب اتفاق بين المقرض والمقترض وبائع العقار طبقا للنموذج الذى يصدر به قرار من الوزير المختص ويجب أن يتضمن الاتفاق ما يأتى: 1- الشروط التى تم الاتفاق عليها بين بائع العقار والمقترض فى شأن هذا البيع بما فى ذلك بيان العقار وثمنه 2- مقدار القرض وملحقاته والعائد المتفق عليه وشروط الوفاء بها دون التقيد بالحدود المنصوص عليها فى أي قانون آخر 3- التزام المقترض بسداد قيمة القرض مباشرة إلى البائع 4- ما يفيد وفاء المقترض بالفرق بين قيمة القرض وثمن البيع 5- التزام البائع بتسجيل العقار باسم المقترض خاليا من أية حقوق عينيه للغير 6- الالتزام برهن العقار لصالح المقرض رهنا رسميا للوفاء بالقرض وملحقاته وعائده 7- تحديد الملتزم بنفقات قيد الرهن ورسوم قيده ويصدر الوزير المختص قرارا بنماذج اتفاق القرض العقارى بالنسبة لما يحدده من الأغراض الأخرىمادة 6لا يجوز للمقترض التصرف فى العقار بالبيع أو الهبة أو غيرهما أو ترتيب أي حق عيني عليه إلا بموافقة المقرض وبشرط أن يقبل المتصرف إليه الحلول محل المقترض فى الالتزامات المترتبة على عقد القرض. وللمقرض أن يشترط ضمان المقترض مع المتصرف إليه فى الوفاء بهذه الالتزامات. ويحدد الوزير المختص بقرار منه القواعد التى تتبع فى الأحوال المشار إليها.مادة 7لا يجوز للمقترض أن يؤجر العقار المرهون أو يمكن أحدا من شغله إلا بعد الحصول على الموافقة المقرض. وللمقرض أن يشترط الحلول محل المقترض اقتضاء أجرة العقار أو مقابل شغله وذلك وفاء شغله وذلك وفاء لأقساط القرض وملحقاته وعائده.مادة 8إذا صرف المقترض فى العقار المرهون أو أجره أو مكن أحدا من شغله بالمخالفة لأحكام المادتين ( 6 ) و ( 7 ) من هذا القانون كان للمقرض أن يطالبه بكامل قيمة القرض وملحقاته وعائده بإنذار على يد محضر خلال مهلة لا تقل عن ثلاثين يوما ، فإذا لم يقم المقترض بهذا الوفاء كان للمقرض أن يتخذ فى مواجهته الإجراءات المنصوص عليها فى الباب الرابع من هذا القانون.مادة 9لا يجوز للمقرض أن يعجل الوفاء بالقرض كله أو بعضه إلا وفقا للشروط و الأوضاع التى تحددها اللائحة التنفيذية.مادة 10يقدم طلب قيد الرهن إلى مكتب الشهر العقارى الكائن فى دائرته العقار من المقرض أو المقترض متضمنا البيانات التى تحددها اللائحة التنفيذية ومرفقا به اتفاق القرض وسند ملكية العقار.مادة 11يجب البت فى طلب قيد الرهن بعد التحقق من صحة حدود العقار على النحو الوارد بالطلب وبسند الملكية ، أو تكليف مقدمه بما يجب أن يستوفيه وذلك من خلال أسبوع من تاريخ تقديم الطلب. ويخطر مقدم الطلب بالقرار الصادر فى شأنه بموجب كتاب مسجل موصى عليه بعلم الوصول. ويجب أن يكون القرار برفض الطلب مسببا.مادة 12يجوز للمقرض أن يحيل حقوقه الناشئة عن اتفاق القرض إلى إحدى الشركات المرخص لها من الهيئة العامة لسوق المال وفقا للأحكام التى تحددها اللائحة التنفيذية و تصدر الشركة المحال إليها أوراق مالية بما لا يجوز قيمة الحقوق المحالة و تطرحها للاكتتاب العام. و يتم الوفاء بالحقوق الناشئة عن الأوراق المالية المشار إليها فى تواريخ استحقاقها من حصيلة أقساط القروض وعوائدها و بضمان الرهن العقارى ولا تدخل الالتزامات التى ترتبها هذه الأوراق ولا حصيلة أقساط القروض وعوائدها فى الذمة المالية للشركة المصدرة.مادة 13لا يلتزم المقرض بإعلان المقترض بحوالة حقوقه عن اتفاق القرض إذا كانت الحوالة إلى إحدى الشركات المرخص لها بذلك. و يستمر المقرض فى تحصيل أقساط القرض وملحقاته وعائده ومباشرة الحقوق الناشئة عن القرض وذلك بصفته وكيلا عن المحال له. ويجوز للمقرض أن يصفح للمحال له عن البيانات التي تحددها اللائحة التنفيذية بشأن اتفاق القرض الذي تمت حواله الحقوق الناشئة عنه دون حاجة إلى موافقة المقترض.مادة 14للمقرض ، عند امتناع المقترض عن الوفاء بالمبالغ المستحقة من القرض ثلاثين يوما من تاريخ استحقاقها ، أو عند نقص العقار بفعل أو إهمال المقترض او شاغل العقار ، أن ينذر بالوفاء او بتقديم ضمان كاف بحسب الأحوال و ذلك خلال ثلاثين يوما من تاريخ الإنذار.مادة 15إذا انقضت المدة المحددة بالإنذار دون قيام المقترض بالوفاء او تقديم الضمان كان ملتزما بالوفاء بكامل المبالغ المضمونة بالرهن. ويكون للمقرض فى هذه الحالة أن يطلب من قاضى التنفيذ على اتفاق القرض والأمر بالحجز على العقار المرهون تمهيدا لبيعه.مادة 16يقوم المقروض بعد وضع الصيغة التنفيذية على اتفاق القرض بإعلانه إلى المقترض باعتباره سندا تنفيذيا مع تكليفه بالوفاء خلال مدة لا تقل عن خمسة عشرا يوما ، كما يقوم لإعلانه إلى مكتب الشهر العقارى المختص للتأشير به خلال مدة لا تجاوز أسبوعا على هامش قيد الرهن مع إعلان ذلك إلى جميع الدائنين المقيدة حقوقهم على العقار ، و إلى حائزه و إلا كان التكليف بالوفاء باطلا.الإجراءاتمادة 17يقوم التأشير التنفيذي فى مكتب الشهر العقارى مقام التسجيل تنبيه نزع الملكية.مادة 18إذا لم يقم المقترض بالوفاء خلال المدة المحددة له فى الإعلان بالسند التنفيذى يصدر قاضى التنفيذ – بناء على طلب المقرض – أمرا بتعين وكيل عقارى من بين الوكلاء المقيدة أسماءهم فى جدول تعده الجهة الإدارية لهذا الغرض وذلك لمباشرة إجراءات بيع العقار بالمزاد العلنى تحت إشراف قاضى التنفيذ المختص . وتحدد اللائحة التنفيذية الشروط الواجب توافرها فى الوكلاء العقاريين وإجراءات القيد فى السجل وقواعد تحديد أتعابهم.مادة 19لكل ذى مصلحة أن يطلب استبدال الوكيل العقارى بطلب يقدمه إلى قاضى التنفيذ المختص مبينا به أسبابه ولا يترتب على تقديم الطلب وقف التنفيذ على العقار. ولقاضى التنفيذ أن يأمر بالاستبدال إذا تبين له جدية الأسباب .مادة 20يحدد الوكيل العقارى شروط بيع العقار بالمزاد العلنى على أن تتضمن تاريخ وساعة ومكان البيع والثمن الأساسى للعقار وتأمين الاشتراك فى المزاد. وتحدد اللائحة التنفيذية قواعد حسب التأمين.مادة 21على الوكيل العقارى أن يعلن كلا من المقترض وحائز العقار والدائنين المقيدة حقوقهم بشروط البيع قبل اليوم المحدد لإجراء المزاد بمدة لا تقل عن ثلاثين يوما ولا تجاوز خمسة وأربعين يوما ، كما يقوم بلصق الإعلان على العقار وعلى اللوحة العدة للإعلانات بالمحكمة المختصة مع نشره فى جريدتين يوميتين على نفقة المقترض. وللمقرض أن يطلب الإعلان أو النشر أكثر من مرة على نفقته.مادة 22يتولى الوكيل العقارى إجراء المزايدة فى اليوم المعين للبيع وتبدأ المزايدة بالنداء على الثمن الأساسى وتنتهى بإيقاع البيع على من تقدم بأكبر عرض. ويعتبر العرض الذى لا يزاد عليه خلال خمس دقائق منهيا للمزايدة. ومع ذلك إذا كان هذا العرض أقل من الثمن الأساسى أو لم يجاوز عدد المزايدين ثلاثة أشخاص ، وجب على الوكيل العقارى تأجيل البيع إلى يوم آخر خلال الثلاثين يوما التالية يعلن عنه بذات الإجراءات المنصوص عليها فى المادة (21). فإذا لم يبلغ أكبر عرض الثمن الأساسى ، كان للمقرض أن يطلب إيقاع البيع مقابل تنازله عن جميع مستحقاته ، ولا يجوز للمقرض المزايدة إلا فى هذه الحالة.مادة 23إذا قام المقرض بالوفاء بما حل من أقساط القرض وملحقاته وعوائده فى أي وقت سابق على إيقاع البيع ، وجب على الوكيل العقارى أن يوقف الإجراءات ويلتزم المقترض بأن يؤدى إلى المقرض المصروفات التى يصدر بتقديرها أمر من قاضى التنفيذ المختص.مادة 24يعرض الوكيل على قاضى التنفيذ المختص ما تم من إجراءات ليصدر حكما بإيقاع البيع يتضمن قائمة شروطه وما تبع من إجراءات يوم البيع ومحضره. ويجب أن يتضمن منطوق الحكم الأمر بتسليم العقار خاليا من شاغليه إلى من حكم بإيقاع البيع عليه ما لم يكن المقرض قد سبقت موافقته على شغلهم العقار تطبيقا لأحكام المادتين (6) و (7). ويجب إيداع نسخة الحكم الأصلية فى ملف التنفيذ فى اليوم التالي لصدوره.مادة 25لمن حكم بإيقاع البيع عليه أن يسجل الحكم ، ويترتب على هذا التسجيل تطهير العقار من جميع الحقوق العينية التبعية التى أعلن أصحابها بالسند التنفيذى.مادة 26لا يجوز استئناف حكم إيقاع البيع إلا لعيب فى إجراءات المزايدة أو لبطلان الحكم ويرفع الاستئناف بالأوضاع المعتادة خلال الخمسة أيام التالية لتاريخ النطق بالحكم.مادة 27لا يترتب على رفع الدعوى الاستحقاق الفرعية من الغير وقف إجراءات التنفيذ على العقار ما لم تقض المحكمة بذلك.مادة 28يقوم الوكيل العقارى بإيداع حصيلة البيع خزينة المحكمة فى اليوم التالى لإيقاع البيع ويتولى قاضى التنفيذ المختص توزيع هذه الحصيلة على الدائنين حسب مرتبتهم خلال السبعة الأيام التالية للإيداع وذلك بعد سداد جميع رسوم التنفيذ.مادة 29تسرى أحكام قانون المرافعات المدنية والتجارية فى ما لم يرد بشأنه نص خاص فى هذا الباب.شركات الإقراض العقاريمادة 30يجب أن تتخذ شركة الإقراض العقارى شكل المساهمة ، وألا يقل رأس مالها المصدر والمدفوع منه عن الحد الذى تنبيه اللائحة التنفيذية ، ويكون الترخيص بمزاولتها نشاط الإقراض العقارى وفقا لأحكام المواد التالية.مادة 31يقدم طلب الترخيص إلى الجهة الإدارية على النموذج الذى تعده لهذا الغرض. وتحدد اللائحة التنفيذية قواعد وإجراءات الترخيص ورسومه بما لا يجاوز عشرة آلاف جنيه. كما تبين الشروط التى يتم بموجبها الترخيص لفروع الشركات الأجنبية بمزاولة هذا النشاط.مادة 32على الجهة الإدارية إعطاء طالب الترخيص شهادة باستلام المستندات المقدمة منه أو بيانا بما يلزم تقديمه من مستندات أخرى ، وعليه استيفاء هذه المستندات خلال ثلاثة الأشهر التالية وإلا سقط طلبه ويكون له فى هذه الحالة نصف ما دفعه من رسوم.مادة 33تقوم الجهة الإدارية بالبت فى طلب الترخيص وبإخطار الطالب كتابة بقرارها فى شأنه وذلك خلال ثلاثين يوما من تاريخ استيفاء المستندات اللازمة. ولا يجوز للجهة الإدارية أن ترفض الترخيص إلا فى الحالات التالية: 1- عدم استيفاء الشروط المبينة فى هذا القانون أو القرارات الصادرة تنفيذا له. 2- عدم توفير المعايير التى تحددها اللائحة التنفيذية بشأن الخيرة والكفاءة المهنية فى مديرى الشركة. 3- صدور حكم بشر إفلاس أى من مؤسسي الشركة أو مديريها خلال السنوات الخمس السابقة على تقديم الطلب ما لم يكن قد رد إليه اعتباره.مادة 34تبين اللائحة التنفيذية المعايير المالية التي يتعين علي الشركة الالتزام بها على أن تتضمن ما يلي :- 1- الأسلوب الذي يتبع فى تقييم أصول الشركة . 2- تحديد نسبة الحد الأدنى لحقوق المساهمين إلي كل من أصول الشركة و خصومها و حجم محفظة الإقراض . 3- القواعد اللازمة لضمان حسن سير أعمال الشركة و ضمان حقوق الدائنين و العملاء .مادة 35يتولى مراجعة حسابات الشركة مراقبان للحسابات من بين المقيدين فى سجل تمسكه الجهة الإدارية . و تلتزم الشركة بتقديم قوائمها المالية إلي الجهة الإدارية كل ستة أشهر فى الميعاد الذى تحدده اللائحة التنفيذية.مادة 36لا يجوز للشركة أن تندمج مع شركة أخرى تعمل فى النشاط ذاته أو غيره أو أن تتوقف عن النشاط أو تقوم بتصفية أصولها أو الجزء الأكبر منها إلا بعد الحصول علي موافقة كتابية من الجهة الإدارية ، وذلك كله وفقا للقواعد و الإجراءات التي تحددها اللائحة التنفيذية .ضمان الإقراضمادة 37ينشأ صندوق لضمان الإقراض العقارى تكون له الشخصية الاعتبارية الخاصة يتبع الوزير المختص و يصدر بنظامه الأساسي قرار منه. و يكفل هذا الضمان أداء الصندوق قسطا أو اكثر من أقساط القرض التي يتخلف المقترض عن سدادها فى مواعيدها ، وذلك فى الحالات وطبقا للقواعد و الإجراءات التي تحددها اللائحة التنفيذية .مادة 38تتكون موارد الصندوق من :- 1- الاشتراك الذي يلتزم المقترض بأدائه للصندوق طبقا لما يحدده بنظامه و بحد أقصي (00%) من قسط القرض . 2- التبرعات التي تقدم للصندوق ويوافق عليها الوزير المختص . 3- ما تخصصه الدولة للصندوق من مبالغ .مادة 39للمقرض أن يشترط علي المقترض التأمين لصالح المقرض بقيمة القرض وملحقاته لدى إحدى شركات التامين المصرية و ذلك ضد مخاطر عدم الوفاء بسبب وفاه المقترض أو عجزه . وتحدد اللائحة التنفيذية قواعد وشروط هذا التامين .مادة 40لا يجوز لغير الوسطاء المقيدة أسماؤهم فى جدول تعده الجهة الإدارية لهذا الغرض مباشرة أعمال الوساطة بين المقترض فى اتفاق المقرض . وتحدد اللائحة التنفيذية قواعد وشروط و إجراءات القيد فى هذا الجدول.مادة 41تعد الجهة الإدارية نموذجا بالشروط الأساسية للإقراض العقارى وعلى المقرض أو الوسيط أن يسلم صورة من هذا النموذج. و يجب أن يرفق باتفاق القرض إقرار من المقترض بأنه تسلم تلك الصورة و اطلع عليها قبل التوقيع على اتفاق القرض.مادة 42يلتزم المقرض بإبلاغ المقترض شهريا بجميع البيانات المتعلقة بالقرض و ذلك وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية.مادة 43ينشا لدى الجهة الإدارية مكتب لتلقي و فحص الشكاوي التي تقدم عن مخالفة أحكام هذا القانون و القرارات الصادرة تنفيذا له . وتحدد اللائحة التنفيذية نظام وإجراءات عمل المكتبالرقابةمادة 44للجهة الإدارية عند مخالفة أحكام هذا القانون أو القرارات الصادرة تنفيذا له أو إذا قم خطر يهدد استقرار نشاط الإقراض لعقاري أو مصالح المقترضين أو المساهمين فى شركات الإقراض العقارى أن تتخذ ما تراه مناسبا من التدابير آلاتية : 1- توجيهه إنذار بإزالة المخالفة خلال مدة محددة. 2- وقف مزاولة النشاط لمدة لا تتجاوز تسعين يوما. 3- منع الجهة المخالفة من مزاولة مع تحديد الإجراءات و التدابير اللازمة لواجهة الآثار المترتبة على المنع بالنسبة للمتعاملين مع هذه الجهة.مادة 45مع عدم الإخلال بأحكام المادة (44) للجهة الإدارية أن تتخذ التدابير التالية بالنسبة للمخالفات التي تقع شركات الإقراض العقارى وذلك وفقا للإجراءات التى تحددها اللائحة التنفيذية : 1- دمج الشركة مع شركة أخرى أو جهة تزاول النشاط العقارى . 2- إلزام الشركة بزيادة راس مالها المدفوع أو حجم السيولة النقدية أو كليهما وفقا لجدول زمني محدد .مادة 46يجوز لكل ذي شأن أن يطلع لدي الجهة الإدارية علي المستندات و السجلات و التقارير بما يخصه من نشاط الإقراض العقارى و أن يحصل علي مستخرجات رسمية منها وذلك نظير مقابل عن أداء هذه الخدمة لا يجاوز ضعف تكلفتها الفعلية و وفقا للقواعد والإجراءات التي تحددها اللائحة التنفيذية . و للجهة الإدارية أن ترفض التصريح بالاطلاع و بالحصول علي المستخرجات إذا كان ذلك بالمخالفة بأحكام القوانين المنظمة لسرية المعلومات أو إذا تبين أن الاطلاع من شأنه المساس علي أي نحو بنشاط الإقراض العقارى أو بالصالح العام.مادة 47تشكيل بقرار من الوزير المختص لجنة للتظلمات برئاسة أحد نواب رئيس مجلس الدولة وعضوية اثنين من ذوي الخبرة يختارهما الوزير المختص على أن يكون إحداهما على الأقل من غير العالمين بالوزارة . و تختص اللجنة بنظر التظلمات التى يقدمها أصحاب الشأن من القرارات الإدارية التي تصدر طبقا لأحكام هذا القانون أو القرارات الصادرة تنفيذا وذلك وفقا للإجراءات التي تبينها اللائحة التنفيذية.مادة 48يكون ميعاد التظلم من القرار ثلاثين يوما من تاريخ الإخطار أو العلم به و يكون قرار اللجنة بالبت فى التظلم نهائيا ونافذا ولا تقبل الدعوى بطلب إلغاء القرار قبل التظلم منه.مادة 49يكون لموظفي الجهة الإدارية الذين يصدر بحديد أسماؤهم أو وظائفهم قرار من وزير العدل بالاتفاق مع الوزير المختص صفة الضبطية القضائية فى إثبات الجرائم التي تقع بالمخالفة لأحكام هذا القانون و القرارات الصادرة تنفيذا له و لهم فى سبيل ذلك الاطلاع علي السجلات و الدفاتر والمستندات و البيانات التي توجد بها. و على المسئولين فى الجهات المشار إليها أن يقدموا إلى الموظفين المذكورين البيانات و المستخرجات والصور و المستندات التي يطلبونها لهذا الغرضالعقوباتمادة 50يعاقب المسئول عن الإدارة الفعلية بالشركة بالعقوبات المقررة عن الأفعال التى ترتكب بالمخالفة لأحكام هذا القانون إذا ثبت عمله بها. و تكون الشركة مسئولة بالتضامن فى جميع الأحوال عن الوفاء بما يحكم من غرامات مالية .مادة 51مع عدم الإخلال بأية عقوبة أشد منصوص عليها فى أى قانون آخر ، يعاقب بالحبس مدة لا تقلا عن سنة و بغرامة لا تقل عن مائة ألف جنيه ولا تزيد عن مائتي ألف جنيه أو بإحدى هاتين العقوبتين كل من باشر نشاط الإقراض العقارى وفقا لأحكام هذا القانون دون أن يكون مرخصا فى ذلك أو مارس نشاط خبير تقييم العقارات أو وسيط الإقراض العقارى دون أن يكون مقيدا فى الجدول المعد لذلك لدي الجهة الإدارية1) ما هو التمويل العقاري ؟هو التمويل للاستثمار في مجالات شراء أو بناء أو ترميم أو تحسين المساكن والوحدات الإدارية والمنشآت الخدمية ومباني المحال المخصصة للنشاط التجاري وذلك بضمان حق الامتياز على العقار أو رهنه رهناً رسميا أو غير ذلك من الضمانات التي يقبلها الممول طبقا للقواعد والإجراءات التي تحددها اللائحة التنفيذية لقانون التمويل العقاري.2) ما هي مزايا التمويل العقاري؟• أطول فترة سداد ممكنة بالمقارنة بأي نظام تمويل آخر.• التمويل قد يصل إلى نسبة 90% من قيمة الوحدة السكنية المطلوب شرائها.• ضمان ثبات سعر العائد طوال مدة العقد حتى و لو ارتفع سعر العائد في السوق.• إمكانية السداد المبكر للتمويل.• نظام التمويل العقاري يوفر لك حق اختيار الشروط الخاصة بالتمويل مثل المقدم الذي يمكنك سداده و قيمة الأقساط الشهرية.3) ما هي مخاطر التمويل العقاري؟عدم القدرة على دفع الأقساط مما قد يؤدى إلى التنفيذ على العقار.4) كيف تستخرج شهادة التصرفات العقارية ( نموذج 19)؟يمكنك الحصول على الشهادة بمجرد تقديم صورة عقد العقار لمكتب الشهر العقاري الذي تبعه العقار الذي تنوي شراءه.5) ما هي البيانات التي يجب أن تتضمنها شهادة إثبات الدخل ؟لو كنت تعمل في أية جهة من الجهات . قطاع خاص أو عام أو حكومة أو غيرها، لابد أن تشمل شهادة إثبات الدخل مفردات المرتب ( الصافي و الإجمالي) والوظيفة و تاريخ التعيين وختم جهة العمل وتوقيع المدير المسئول ، أما لو كنت من أصحاب المهن الحرة فيمكنك تقديم شهادة من مصلحة الضرائب توضح دخلك المربوط عليه الضريبة واجبة السداد خلال السنوات الثلاث الأخيرة أو أي دخل يمكن إثباته وتقبل به جهة التمويل.6) هل يمكن جمع دخل الزوج والزوجة ؟نعم يمكنك جمع دخلك ودخل زوجتك للحصول على التمويل اللازم :تملاً استمارة طلب التمويل وتقدم مستندات إثبات الدخل وإثبات الشخصية، وبالنسبة للمستندات التي تخص العقار المطلوب تمويله يكفي تقديم واحدة للزوجين .7) ما هي حدود قسط التمويل ؟القسط الذي تسدده شهريا يجب ألا يزيد على :• 25% من دخلك الشهري إذ كنت مستفيدا من صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري .• 40% من دخلك الشهري إذ كنت غير مستفيد من صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري. ما هي بوالص التأمين وأهميتها ؟عند الحصول على التمويل يتم التأمين على حياتك ( في حالة الوفاء أو العجز الجزئي بنسبة لا تقل عن 50% قدر الله ) وتقوم شركة التامين في هذه الحالات بسداد رصيد التمويل بالكامل ويصبح العقار خاليا من أي ديون ، كما يتم التأمين على العقار ضد مخاطر الحريق.9) كيف يمكن تقييم العقار وماذا لو اختلف سعر التقييم عن السعر المطلوب ؟تقوم جهة التمويل بتكليف أي جهة من جهات التقييم الممتدة بالقيام بعملية تقييم العقار، ويتم إبلاغ المستثمر بمصاريف التقييم . وفي حالة حدوث اختلاف في سعر المطلوب من صاحب العقار نلتزم جهة التمويل بسعر العقار الموجود في تقرير خبير التقييم وهو الأساس لقيمة العقار خلال عملية التمويل.10) هل يمكن التعامل مع أصحاب المعاشات ؟يمكن التعامل مع المعاش المبكر بشرط سداد إجمالي قيمة التمويل قبل أن يصل المستثمر إلي الحد الأقصى للسن الذي تحدده جهة التمويل وهو 60 سنة حسب الأحوال .11) هل يمكن أن تزيد القسط الشهري علي الحد الأقصى للنسبة المحددة من الدخل؟لا يمكن في أي حالة من الحالات الزيادة علي هذه النسبة، لأن هذا الشرط يعتبر من الشروط الأساسية المنصوص عليها في قانون التمويل العقاري ولائحته التنفيذية لمراعاة التناسب بين الأعباء المعيشية والالتزامات المالية للتمويل .12) هل يجب دائما أن يكون التمويل بنسبة 90% من قيمة العقار ؟الحد الأقصى للتمويل هو 90% من قيمة العقار، لكن من الممكن أن تكون نسبة التمويل 50% أو 60% أو 70% إلخ ، حسب رغبة المستثمر ودخله وحسب المعايير الائتمانية التي تحددها جهة التمويل .13) هل من حق جهة التمويل أن تطلب ضمانات إضافية للتمويل ؟نعم يمكن، حتى تستطيع تقديم التمويل للمستثمر مع مراعاة المعايير الائتمانية الخاصة بالجهة المانحة للتمويل .14) هل يمكن التعامل مع جهة التمويل مباشرة أو عن طريق وسطاء التمويل ؟يمكن التعامل مع جهة التمويل مباشرة، وأيضاً يمكن التعامل عن طريق أي وسيط تمويل مسجل في الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري مع العلم أن مصاريف الوساطة نتحملها جهات التمويل بالكامل .15) ماذا يحدث لو عجز المستثمر عن سداد أقساط التمويل ؟في حالة عدم قدرة المستثمر عن السداد لأبد من إبلاغ جهة التمويل الإجراءات القانونية للتنفيذ علي العقار طبقا للنصوص اللائحة التنفيذية لقانون التمويل العقاري رقم 148 لسنة 2001 .16) ما الجهة التي تتلقى وتفحص شكاوي التمويل العقاري ؟يوجد مكتب متخصص في الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري لتلقي وفحص الشكاوي الخاصة بمخالفة أحكام قانون التمويل العقاري ولائحته التنفيذية، ويمكن إرسال الشكاوي للهيئة العامة لشئون التمويل العقاري .17) كيف يمكن الاستفادة من صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري ؟إذا كان مجموع الدخل السنوي لا يزيد علي 12 ألف جنيه للفرد أو لا يزيد مجموع دخل الأسرة علي 18 ألف جنيه ولم يسبق الحصول علي أي فرض تعاوني إسكاني من أيه جهة ولم يتم سلفا تخصيص وحدة سكنية للأسرة من الدولة، يمكن للمستثمر أن يتقدم إلي صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري للاستفادة من أساليب الدعم المختلفة .نموذج الشروط الأساسية للتمويل العقاريتمهيدصدر قانون التمويل العقاري الصادر بالقانون رقم 148 لسنة 2001 ناصا في المادة (39 ) منة علي أنة " تعد الجهة اللادارية نموذجا للشروط الأساسية العقاري وعلى الممول او الوسيط ان يسلم طالب التمويل صورة من هذا النموذج ويجب أن يرفق باتفاق التمويل إقرار من المستثمر بأنة تسلم تلك الصورة وأطلع عليها قبل التوقيع علي اتفاق التمويل" .وبناء علي ما تقدم فإن الشروط الأساسية للتويل العقاري هي ما يلي:أولا : أنشطة الاستثمار في مجال التويل العقاري:شراء العقاراتبناء العقاراتترميم أو تحسين العقارات• ويقصد بالعقارات " المساكن والوحدات الإدارية والمنشآت الخدمية ومباني المحال المخصصة للنشاط الجاري " .ثانيا : الضمانات:إذا كان العقار مسجل باسم البائع كان الضمان :حق الامتياز علي العقاررهن العقار رهنا رسمياإذا كان العقار محل التويل غير مسجل باسم البائع جاز للممول أن يقبل ضمان أو أكثر من الضمانات التالية:رهن أصول عقارية مملوكة للمستثمر .رهن أصول عقارية مملوكة لغير المستثمر.كفاة شخصية من غير المستثمر.أوراق مالية بكامل قيمة الأقساط المستحقة.قبول المستثمر خصم قيمة أقساط التمويل من راتبة أو دخلة.• وللممول في هذة الحالات أن يشترط علي المستثمر تسجيل العقار محل التمويل باسمة ورهنة رهنا رسميا لصالح الممول خلال فترة يتفق عليها.إذا كان العقار محل التويل بناء أو وحدة في بناء علي أرض مخصصة للمستثمر من الدولة أو من أحد الأشخاص الاعتبارية العامة فللممول قبول التنازل لة من المستثمر عن التخصيص ضمانا للتمويل ( وذلك بعد موافقة الجهة التي خصصت الأرض علي إجراء هذا التنازل.)ثالثا: الجهات التي لها ، دون غيرها، حق مزاولة نشاط التمويل العقاري:الأشخاص الاعتبارية العامة التي يدخل نشاط التمويل العقاري ضمن أغراضها.شركات التمويل العقاري والمرخص لها من قبل الهيئة.البنوك المسجلة لدي البنك المركزي المصري، بعد موافقتة ووفقا للقواعد التي يقررها، دون قيدها لدي الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري.رابعا: اتفاقات التمويل:الشروط العامة.أن تكون إجراءات التمويل واضحة ومحددة علي نحو يكفل معرفة المستثمر بجميع حقوقة والتزماتة وأن تكون في الأنشطة الحددها القانون وعلي النماذج التي أصدرها الوزير المختص.أن يكون من مستندات اتفاق التمويل- التي لا يكتمل بغيرها- إقرار من المستثمر بأنة تسلم صورة من الشروط الأساسية للتمويل وأطلع عليها قبل توقيع اتفاق التمويل.لا يجوز التمويل بأكثر من 90 % من قيمة العقار.يحدد قيمة العقار لأغراض التمويل بمعرفة أحد خبراء التقييم المقيدة أسماؤهم في الجداول التي تعدها الهيئة العامة للتمويل العقاري وبشرط ألا يكون من العاملين لدي الممول أو المستثمر.لا يجوز للممول توفير تمويل أو أكثرها بما يجاوز 10 % من رأس مالة وذلك لمستثمر واحد وزوجة وأقاربة حتى الدرجة الرابعة. أو للشخص الاعتباري والأشخاص الاعتبارية الأخرى التي يساهم فيها المستثمر بأكثر من 10 % من رأس مالها .لا يجوز أن يزيد قسط التمويل علي 40 % من مجموع دخل المستثمر ( من غير ذوي الدخول المنخفضة) ( و25 % بالنسبة لذوي الدخول المنخفضة) .ذوي الدخول المنخفضة. كل شخص لا يجاوز مجموع دخلة السنوي تسعة الآلف جنية. أو اثنا عشر ألف جنية إذا كان متزوجا أو يعول وتكون الأولوية في توفير التمويل للحصول علي مسكن اقتصادي للمستثمر الأقل دخلا وعند تساوي الدخل يفضل من تكون أسرتة أكثر عددا.في الأحوال التي يرتبط فيها التمويل بدخل المستثمر يتم إثبات الدخل بشهادة من مصلحة الضرائب تبين دخلة الذي اتخذ أساسا لمعاملتة الضريبية خلال السنوات الثلاثة السابقة علي اتفاق التمويل.إذا كان التويل بضمان الخصم من راتب المستثمر يكون إثبات راتبة بشهادة معتمدة من جهة عملة.يجوز للممول أن يشترط علي المستثمر أن يؤمن لصالحة بقيمة حقوقة وفقا لاتفاق التمويل العقاري ضد مخاطر الوفاة أو العجز وفقا للشروط الآتية:أن يكون التأمين لدي شركة تأمين مصرية.قيام شركة التأمين بسداد مبلغ التأمين للمؤمن لة بناء علي شهادة وفاة المستثمر أو شهادة طبية بعجزة الكلي أو الجزئي بنسبة لا تقل عن 50 % صادرة من إحدى الجهات الطبية التي تحددها شركات التأمين بالاتفاق مع الهيئة .التزام المستثمر بأداء قسط التأمين وتقديم ما يفيد السداد إلي الممول.التمويل في مجال شراء العقارات ويكون بموجب اتفاق تمويلي بين كل من الممول والمشتري ( المستثمر ) وبائع العقار علي أن يتضمن ما يأتي:الشروط التي تم قبولها من البائع والمشتري في شأن بيع العقار بالتقسيط.بيان العقار وثمنة الإجمالي علي أن يتم معاينة العقار المعاينة النافية للجهالة.مقدار المعجل من ثمن البيع الذي أداة المشتري للبائع.عدد وقيمة أقساط باقي الثمن وشرط الوفاء بها علي أن تكون محددة إلي حين استيفائها بالكامل.قبول البائع حوالة حقوقة في أقساط الثمن بالشروط التي يتفقان عليها.التزام البائع بتسجيل العقار باسم المشتري خاليا من أي حقوق عينية علي الغير.التزام المشتري بقيد حق امتياز الثمن المحالة أقساطة إلي الممول وذلك ضمانا للوفاء بها.التزام أطراف الاتفاق بإعطائة تاريخا ثابتا.التمويل بغرض الاستثمار في بناء عقار علي أرض يملكها المستثمر أو لغرض ترميم أو تحسين عقار بملكة أو غير ذلك من المجالات يتعين بالإضافة إلي الشروط السابقة أن يكون التمويل بموجب اتفاق بينة وبين الممول وبين آي طرف آخر يكون لة شأن في الاتفاق علي النماذج الذي أصدرها الوزير المختص بالقرارات الوزارية أرقام 100 ، 101 ، 102 لسنة 2003 .خامسا : التزامات وحقوق المستثمر:• التزامات المستثمرقيد حق امتياز الثمن المحالة أقساطة إلي الممول.تقديم شهادة معتمدة من الضرائب أو من جهة عملة توضح بها دخلة السنوي.سداد كامل أقساط الثمن في المواعيد المتفق عليها وذلك إلي الممول مباشرة.سداد ما يستحق علي العقار أو الوحدة من رسوم أو ضرائب أوغير ذلك لأية جهة حكومية دون أن يكون لة حق في الرجوع علي أي من أطراف الأنفاق بما قد يؤدية في هذا الشأن.التأمين لصالح الطرف الممول بقيمة حقوقة ضد مخاطر عدم الوفاء نتيجة الوفاة أو العجز الكلي أو الجزئي بنسبة لا تقل عن 50 % ويظل التأمين مستمرا طالما وجدت للممول أية مستحقات أو مطلوبات.• حقوق المستثمربعد الحصول علي موافقة الطرف الممول كتابة، يحق لة التصرف في العقار أو الوحدة محل اتفاق التمويل بالبيع أو الهبة أو غيرهما من التصرفات أو ترتيب أي حق عيني عليها بشرط أن يقبل المتصرف إلية الحلول محلة في الالتزامات المترتبة علي هذا الاتفاق ويجوز للممول أن يشترط تضامن المستثمر مع المتصرف إلية بالالتزامات المترتبة علي اتفاق التمويل.يحق للمستثمر تأجير العقار أو الوحدة الضامنة أو تمكين غيرة من الانفراد بشغلة أو شغلها بشرط الحصول علي موافقة الممول كتابة وبالشروط التي تقترن بهذة الموافقة. ولا يجوز للممول رفض الموافقة علي التصرف في العقار الضامن أو تأجيرة أو تمكين الغير من الانفراد بشغلة إلا لأسباب جدية تتعرض معها مصالحة وحقوقة للخطر ، وفي هذة الحالة يلزم إخطار المستثمر بهذة الأسباب كتابة خلال ثلاثين يوم من تاريخ إخطار المستثمر برغبتة في التصرف أو في التأجير أو تمكين الغير من الانفراد بشغل العقار وألا اعتبر موافقا علي ذلك.إذا رغب المستثمر في التعجيل بالوفاء بكل أو بعض أقساط الثمن ، وجب إخطار الممول بذلك قبل موعد السداد المعجل بفترة لا تقل عن ثلاثة أشهر، وفي هذة الحالة يتم خفض الأقساط المستحقة علية وفقا لجدول يرفق باتفاق التمويل يحدد القيمة المخفضة التي يتم الوفاء بها حسب التاريخ الذي يتم الوفاء فية من سنوات أقساط التمويل.تنتقل ملكية العقار إلي المستثمر خالية من أية حقوق عينية للغير.تسلم صورة من نموذج الشروط الأساسية للتمويل العقاري.سادسا: التزامات الممول:يلتزم الممول بإخطار المستثمر دوريا بالبيانات التالية:قيمة التمويل اللأصلي وتكاليف التمويل المستحقة عليها منذ بداية التويل وحتى تمام السداد.قيمة ما أداة الممول من أقساط وتكاليف التمويل حتى تاريخ الإخطار.قيمة الأقساط وتكاليف التمويل المتبقية.أية رسوم أو تكاليف أو مصاريف تم خصمها من حسابة ولو كانت تنفيذا لنص القانون أو لشرط اتفاقي أو حكم قضائي.أي تغيير يطرأ علي تكلفة التمويل باتفاق الطرفين .أي تغيير يطرأ علي عنوان الممول الذي يلتزم المستثمر بالسداد لدية.أية معلومات تتصل بعلم الممول مما يمكن أن يؤثر علي ضمانة العقاري.سابعا : قيد الضمان العقاري:يقدم طلب قيد الضمان العقاري من الممول أو المستثمر إلي مكتب الشهر العقاري الكائن في دائرتة العقار متضمنا البيانات التالية:أسماء وبيانات كل من الممول والمستثمر.قيمة الأقساط والحقوق المضمونة.الموعد المحدد لانتهاء الوفاء بأقساط الثمن أو التمويل علي أن يرفق بالطلب اتفاق التمويل العقاري وسند ملكية العقار باسم المستثمر أو ضمان التمويل باسم الممول.ثامنا : التنفيذ علي العقار :في حالة عدم الوفاء بأقساط الثمن المستحقة ومضي ثلاثين يوما علي تاريخ استحقاقها، أو عند ثبوت نقص مخل بقيمة العقار أو الوحدة بفعل أو إهمال المستثمر أو شاغل العقار وذلك بحكم قضائي واجب النفاذ، وللمول أن ينذر المستثمر أو من حل محلة بالوفاء أو بتقديم ضمان كاف بحسب الأحوال وذلك من خلال مهلة يحددها الإنذار بشرط ألا يقل عن ستين يوما من تاريخ الإنذار، فإذا لم يقم بالسداد أو تقديم الضمان خلال هزة المهلة كان ملتزما بالوفاء بكامل المبالغ المتبقية طبقا لاتفاق التمويل ، وللممول في هزة الحالة أن يتخذ في مواجهتة الإجراءات المنصوص عليها في الباب الرابع من قانون التمويل العقاري رقم 148 لسنة 2001.كذلك في حالة إخلال المستثمر بالحصول علي موافقة الممول قبل التصرف في العقار أو الوحدة أو تأجيرها أو تمكين الغير من شغلها يكون للممول أن يطالبة بباقي أقساط الثمن فإذا لم يقم المستثمر بالوفاء بها كان للممول أن يتخذ في مواجهتة الإجراءات المنصوص عليها في الباب الرابع من قانون التمويل العقاري.تاسعا: جوالة الحقوق الناشئة عن اتفاق التمويل:يجوز للممول أن يحيل حقوقة عن اتفاق التمويل إلي احدي الجهات التي تباشر نشاط التو ريق.ويلزم الممول بالإفصاح للجهات التي تباشر نشاط التو ريق عن أسماء المستثمرين المدينين بالحقوق التي تمت حوالتها وبالضمانات المقدمة منهم وبما قاموا بوفائة من أقساط ومواعيد الوفاء وحالات الامتناع عنة دون حاجة إلي موافقة المستثمرين.عاشرا. دور كل من الوكيل العقاري وخبير التقييم العقاري والوسيط العقاري ( المقيدة أسمائهم في جداول الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري):الوكيل العقاريمباشرة إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني في حالة عدم وفاء المستثمر بالمبالغ المستحقة علية للممول وبناء علي طلب الممول وصدور أمر من قاضي التنفيذ.تحديد شروط بيع العقار بالمزاد العلني علي أن يتضمن ذلك تاريخ وساعة ومكان البيع والثمن الأساسي للعقار ( وفقا لما تم تحديدة بمعرفة خبيري التقييم العقاري) وتأمين الاشتراك في المزاد.إعلان كل من المستثمر وحائز العقار والدائنين المقيدة حقوقهم بشروط البيع قبل اليوم المحدد لإجراء المزايدة بمدة لا تقل عن ثلاثين يوم ولا تجاوز خمسة وأربعين يوما.لصق إعلان عن البيع في اللوحة المعدة للإعلانات بالمحكمة المختصة التي يقع في دائرتها العقار مع نشرة في جريدتين يوميتين واسعتي الانتشار علي نفقة المستثمر والممول.يجوز لكل ذي مصلحة طلب للعقار الضامن ولة الحق في طلب ما يراة من بيانات ومستندات لازمة لعملية التقييم.تحدد أتعاب الوكيل بقرار من قاضي التنفيذ.خبير التقييم العقاري**تحديد الثمن الأساسي للعقار الضامن ولة الحق في طلب ما يراة من بيانات ومستندات لازمة لعملية التقييم.إخطار أطراف اتفاق التمويل بخطاب مسجل بعلم الوصول بقيمة العقار في تقرير مكتوب خلال 30 يوم من تاريخ تقديم طلب التقييمتحدد أتعاب الخبراء بناء علي قواعد يضعها مجلس إدارة الهيئة.الوسيط العقاريالوساطة بين الممول والمستثمر في اتفاق التمويل.عرض شروط التمويل العقاري علي طالب التمويل وتسليمة صورة منها.يحدد أجر الوسيط بالاتفاق مع الممول بشرط ألا يتجاوز القدر الذي يحددة مجلس إدارة الهيئة.يحظر علي الوسيط أن يتقاضى أجرا أو عمولة أو أن يحصل علي آية منفعة تتصل بعملة إلا من الممول الذي فوضة في السعي إلي إبرام العقد.هذا و قد صدر قانون التمويل العقاري رقم 148 لسنة 2001 في مصر لتنظيم التعامل بهذا النظام و استتبعه إنشاء هيئة للتمويل العقاري بهدف تنمية سوق التمويل العقاري و ضمان كفاءته و كذلك حماية حقوق جميع المتعاملين فيه ، وتتلخص إستراتيجيتها فيما يلي•توافر فرص تملك العقارات بشكل ملائم و متاح لكل مستويات الدخل فى مصر.••سوق تمويل عقارى فعال و قطاع اسكانى نشط يساهم بقوة فى زيادة معدلات النمو الاقتصادى.••نظام رقابى يتبع أحدث المعايير الدولية، يدعم تطوير السوق و يحقق الحماية الكافية لجميع المتعاملين.ثم أشار صندوق ضمان و دعم نشاط التمويل العقاري والذي يتميز بأنه يقوم بتطبيق نظام الشباك الواحد ( One Stop Shop) لأول مرة حيث يقدم المواطن الطلب للصندوق و يتولى الصندوق المساعدة فى حصول المواطن على الدعم و التمويلأهمية التمويل العقارى فى تنمية الإقتصاد المصري والتي تتلخص في :•حرية اختيار العقار الذي يلائم احتياجات المشتري بأى مكان دون الالتزام بموقع محدد.•أطول فترة سداد ممكنة بالمقارنة بأى نظام تمويل اخر.•أعلى نسبة تمويل مسموح بها تصل الى 90% من قيمة العقار.•قيمة الأقساط الشهرية محددة مقدما.•تتيح الفرصة للمستثمر للاستفادة من خصم الشراء النقدي للعقار.•تعتمد صناعة العقار فى مصر إلى حد كبير جداً على المنتجات المحلية مما يسهم بشكل كبير فى زيادة الناتج القومى.••خلق فرص عمل جديدة فى مختلف درجات الوظائف و الحرف.•جذب إستثمارات جديدة سواء أجنبية أو محلية إلى القطاع و بمختلف الصناعات التى تغذيه.•إضافة إيرادات للدولة متمثلة فى الضرائب على المنتجات المشاركة فى صناعة العقار.•تحقيق البعد الإجتماعى عن طريق تملك المسكن مما يبث الإستقرار و الأمان فى القطاع العائلى و بالتالى يتحقق الإستقرار السياسى.كما أنه يلبي إحتياجات شركات الإستثمار العقاري من خلال :•توسيع قاعدة الملكية لدخول شرائح جديدة من المجتمع لديها القدرة على التملك على فترات زمنية طويلة. ولم يكن متاح لها فى النظام السابق فرصة لتملك وحدات سكنية.••فتح أسواق جديدة لشرائح مختلفة فى محافظات مصر كلها لديها القدرة على تملك الوحدات على فترات طويلة.••التوزيع النوعى لمشروعات الشركات لتغطية مخاطر تغيُر الطلب.••فصل مخاطر التمويل للمستثمرين/المشترين عن العمليات الرئيسية لشركات التنمية العقارية و نقل هذه المخاطر للممول سواء بنك أو شركة ثم إلى السوق الثانوية عند التوريق.•إتاحة الإستخدام الأمثل لإمكانيات شركات التنمية العقارية حيث تتفرغ لتنمية نشاطها الرئيسى.••تحرير رأسمال الشركات و عدم تجميد جزء كبير منه للقيام بعمليات التمويل للمستثمرين/المشترين مما يزيد من سرعة دوران رأس المال و تقليل المدد الزمنية للمشروعات.••تجنب الخوض فى مشاكل استرداد الوحدات فى حالات تعثر المشترين فى ظل القانون المدنى.••تحقيق مزيد من المبيعات و بالتالى زيادة فى الأرباح بدون الدخول فى مخاطر الإئتمان.طبيعة التمويل الذي يقدمه صندوق دعم التمويل العقاري ، وهل من الممكن أن يدعم الصندوق سعر الفائدة أم لا ؟صندوق دعم و ضمان نشاط التمويل العقاري يقدم دعماً نقدياً للمواطن العادي و ليس دعماً فنياً، فعلى سبيل المثال إذا كانت قيمة الوحدة 50 ألف جنيه يقوم الصندوق بشرائها بمبلغ41.5 ألف جنيه فقط ، وبالتالي يكون المواطن قد حقق مكسبا نقديا بلغ أكثر من 7 آلاف جنيه وبالتالي فإن هذا الخصم أفضل من تخفيض سعر الفائدة بالنسبة للمشتري .■ هل أقساط التمويل العقاري تكون ثابتة خلال مدة السداد (10-20 سنة )؟والإجابة تلخصت في أن هيئة التمويل العقاري تتعامل بصورة مرنة في التعامل مع المستثمر( المشتري) من خلال تحديد أقساط محد | |
|
