مصطفي كامل
عدد المساهمات : 5015
نقــاط المشاركة : 8721
تاريخ التسجيل : 17/08/2010
 |  موضوع: كيفية حساب الزيادة في القيمة الإيجارية - الجزء الثاني - مجلة المحاماة  الأربعاء أغسطس 25, 2010 12:53 am | |
| كيفية حساب الزيادة في القيمة الإيجارية - الجزء الثاني
في كيفية حساب القيمة الإيجارية للأماكن المعدة لغير أغراض السكنى - ج1
بتاريخ 26/3/1997 صدر القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 و بعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية الذي جرى نصوص مواده على النحو التالي
المادة الأولى: يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير و بيع الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجر النص الآتي
" فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهي العقد بموت المستأجر و يستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذي كان يماره المستأجر الأصلي طبقا للعقد أزواجا و أقارب حتى الدرجة الثانية ذكورا و إناثا من قصر و بلغ يستوي في ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم "
اعتبار من اليوم التالي لتاريخ نشر هذا القانون المعدل لا يستمر العقد بموت أحد من أصحاب حق البقاء في العين إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي دون غيره و لمرة واحدة 0
المادة الثانية : استثناء من أحكام الفقرة الأولى من المادة السابقة يستمر العقد لصالح من جاوزت قرابته من ورثة المستأجر المشار إليه في تلك الفقرة الدرجة الثانية , متى كانت يده على العين في تاريخ نشر هذا القانون تستند إلى حقه السابق في البقاء في العين و كان يستعملها في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد و ينتهي العقد بقوة القانون بموته أو تركه إياها
المادة الثالثة : تحدد الأجرة القانونية للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى المحكومة بقوانين إيجار الأماكن بواقع
ثمانية أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة قبل أول يناير 1944
وخمسة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من أو يناير 1944 و حتى 4 نوفمبر 1961
وأربعة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 5 نوفمبر 1961 و حتى 6 أكتوبر 1973 وثلاثة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 7 أكتوبر 1973 وحتى9 سبتمبر 1973
و يسري هذا التحديد اعتبار من موعد استحقاق الأجرة التالية لتاريخ نشر هذا القانون
و تزاد الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 10 سبتمبر 1977 و حتى 30 يناير سنة 1996 بنسبة 10 % اعتبار من ذات المواعيد 0 ثم تستحق زيادة سنوية بصفة دورية في نفس هذا الموعد من الأعوام التالية بنسبة 10 % من قيمة أخر أجرة قانونية بجميع الأماكن آنفة الذكر 0
المادة الرابعة : تسري أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى و التي يحكمها القانون 49 لسنة 1977 المشار إليه , و القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجر و القوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما و لا تسري أحكامه على الأماكن المذكورة التي يحكمها القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها و الأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها 0
المادة الخامسة : ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية و يعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره عدا الفقرة الأولى من المادة الأولى منه فيعمل بها اعتبارا من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه 0
وبتاريخ 11/7/1997 صدر قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة التنفيذية القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 و بعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية و الذي نصت المادة 15 منه على ما يأتي
" لا يدخل في الأجرة القانونية الحالية – التي تتضاعف أو تزاد وفقا للمواد الثلاثة السابقة الملحقات التي تخص العين المؤجرة كقيمة استهلاك المياة أو أجر الحارس و الضرائب العقارية و الرسوم , و أعباء الترميم و الصيانة نفقات إصلاح المصعد غير الدورية 0
و بتاريخ 29/3/2001 صدر القانون رقم 14 لسنة 2001 بتعديل القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 و بعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية في مادتين هما 0
المادة الأولى : يستبدل بنص الفقرة الأخيرة من المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1977 بتعديل الفقرة الثنية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 و بعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية , النص الآتي : ثم تستحق زيادة سنوية و بصفة دورية في نفس هذا الموعد من آخر أجرة مستحقة عن الأعوام التالية بنسبة " 2 % بالنسبة للأماكن المنشأة حتى 9 سبتمبر 1977 " و " 1% بالنسبة للأماكن المنشأة من 10 سبتمبر 1977 و حتى 30 يناير سنة 1996 "
المادة الثانية : ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية و يعمل به ابتداء من أول أبريل سنة 2001 يبصم هذا القانون بخاتم الدولة , و ينفذ كقانون من قوانينها 0
و بعد أن أوردنا النصوص القانونية المتعلقة بالزيادة في القيمة الإيجارية فإننا نعرض لبعض التطبيقات العملية التي يمكن الاسترشاد بها في كيفية تحديد القيمة الإيجارية للأماكن المعدة لغير أغراض السكنى إعمالا لأحكام القانون 6 لسنة 1997 و القانون 14 لسنة 2001 بشأن تعديل بعض أحكامه 0
أولا : الأماكن المنشأة قبل أول يناير 1944
تخضع هذه الأماكن لأحكام قانون 121 لسنة 1947 بشأن إيجار الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجر 0و التي نصت المادة الرابعة منه على ما يأتي : م 4 ق 121 لسنة 47 – لا يجوز أن تزيد الأجرة المتفق عليها في عقود الإيجار التي أبرمت منذ أول مايو 1941 على أجرة شهر أبريل 1941 أو أجرة المثل لذلك اشهر إلا بمقدار ما يأتي :
أولا : فيما يتعلق بالمحال المؤجرة لأغراض تجارية أو صناعية و المحال العامة 45% إذا كانت الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل لا تتجاوز 5 جنيهات شهريا , 60% فيما زاد عن ذلك 0
ثانيا : فيما تعلق بعيادات الأطباء و مكاتب المحامين و المهندسين و من إليهم من أصحاب المهن غير التجارية , 30 % من الأجرة المستحقة
ثالثا : فيما يتعلق بالمدارس والمحاكم و الأندية و المستشفيات و جميع الأماكن الأخرى المؤجرة للمصالح الحكومية أو المعاهد العلمية , 25% من الأجرة المستحقة 0
رابعا : فيما يتعلق بالأماكن الأخرى 10 % إذا كانت الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل لا تتجاوز 4جنيهات شهريا و 12% إذا كانت الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل لا تتجاوز 10 جنيهات شهريا و 14 % فيما زاد على ذلك على أنه إذا كانت هذه الأماكن مؤجرة بقصد استغلالها مفروشة أو أجرت مفروشة جازت زيادة الأجرة إلى 70% من الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل
و يدخل في تقدير الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل تقويم كل شرط أو التزام جديد لم يكن وارد في العقود المبرمة قبل أو لمايو سنة 1941 أو لم يجر العرف في هذا التاريخ بفرضه على المستأجر 0
على أنه فيما يتعلق بمدينة الاسكندرية يكون المؤجر بالخيار بين المطالبة بأجرة شهر أغسطس 1939 أو شهر أبريل سنة 1941 أو بأجرة المثل لأيهما 0
و يكون المستأجر في جميع الأحوال سالفة الذكر بالخيار بين قبول الزيادة المذكورة ابتداء من أول الشهر التالي لإخطار المستأجر بطلب الزيادة إلا فيما يتعلق بعقود الإيجار المبرمة أو التي صار امتدادها قبل أو ل مايو 1941 و التي لا تزال مدتها سارية . فإن هذه الزيادة بالنسبة إليها تبتدئ من تاريخ المطالبة بها بعد انتهاء الإيجارة المذكورة 0
و لا تسري أحكام هذه المادة على المباني المنشأة منذ أو ل يناير 19440
و بناء على هذا النص يمكن تحديد أنشطة الأماكن غير المعدة للسكنى و الخاضعة لنص المادة الرابعة من القانون 121 لسنة 1947 بأنها
- المحال المؤجرة لأغراض تجارية أو صناعية و المحال العامة 0
- عيادات الأطباء و مكاتب المحامين و المهندسين و المحاسبين و أصحاب الكمهن غير التجارية 0
- المدارس و المحاكم و الأندية و المستشفيات و الأماكن المؤجرة للمصالح الحكومية أو المعاهد العلمية 0
- الأماكن الأخرى 0
و سوف نعرض كل نشاط من هذه الأنشطة 0
- المحال المؤجرة لأغراض
تجارية أو صناعية و المحال العامة :
المقصود بها : المحال التجارية - البنوك , الشركات , المخازن , المطابع , الصيدليات , 00000إلخ
الأغراض الصناعية -المصانع , الورش , المطاحن , المخابز , المعاصر , 00000 إلخ
المحال العامة - المطاعم , المقاهي , الفنادق , البنسيونات , 000000 إلخ
كيفية حساب الأجرة القانونية لهذه الأماكن :
فرقت المادة الرابعة من القانون رقم 121 لسنة1947 بين حالتين و فرضت النسبة التي لا يجوز زيادة الأجرة عنها على أسا هذه التفرقة 0
الحالة الأولى : إذا كانت الأجرة المتفق عليها لا تتجاوز 5 جنيهات 0
كيفية حساب الأجرة القانونية إذا كانت القيمة الإيجارية المتفق عليها لا تتجاوز خمسة جنيهات
نفرض أن أجرة الأساس = 4 جنيه ، وأن القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقار وقت الإنشاء = 3 جنيه فإن الأجرة القانونية تحدد على النحو التالي :
أجرة الأساس = 4 جنيه
الزيادة بموجب المادة 4 ق 121 لسنة 1947 = 4 ×45÷100 = 1.80 جنيه
الزيادة المقررة بموجب المادة 7 ق 1365 لسنة 1981 = 3× 150÷100 = 4.50 جنيه
يخصم منها نسبة 50 % لمواجهة تكاليف الترميم أو الصيانة لأنها لا تأخذ حكم الأجرة إعمالا لنص المادة (15) من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة التنفيذية للقانون رقم 6 لسنة 1997 و الحكم الصادر في الطعن بالنقض رقم 1084 لسنة 56 ق
فتصبح قيمة الزيادة المقررة بالمادة 7 ق 136 لسنة 1981 و التي ترد عليها الزيادة المقرة بالمادة 3 ق 6 لسنة 1997 = 4.5 ÷2= 2.25 جنيه
الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6لسنة 1997 = 4+ 1.8= 8.05 جنيه
الأجرة القانونية بعد العمل بقانون 6 لسنة 1997 = 8.05 × 8 )أمثال ) = 64.40 جنيه
يضاف قيمة نصف الأجرة المستبعدة فتصبح القيمة الإيجارية
= 64.40+ 2.25 = 66.65 جنيه
تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة 10% حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 1997 )
اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2% زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 )
تضاف بعد لك الملحقات التي تخص العين المؤجرة و يتحملها المستأجر
- كيفية حساب الأجرة القانونية لو كانت العين المؤجرة للسكنى و تم تغيير الاستعمال إلى غير أغراض السكنى بعد العمل بأحكام القانون 49 لسنة 1977
نفرض أن أجرو الأساس كشقة سكنية
= 4 جنيه
و أن القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقار وقت الإنشاء = 3 جنيه
فإن الأجرة القانونية تتحدد على النحو التالي :
أجرة الأساس = 4 جنيه
الزيادة المقرة بموجب المادة 4 ق 121 لسنة 1947 = 4× 10 ÷100 = 0.4 جنيه
الزيادة المقررة نتيجة تغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى م 23 ق 49 لسنة 1977
= ( 4 + 0.4) × 200÷100 = 8.80 جنيه
القيمة الإيجارية بعد تغيير استعمال العين
= 4 +0.4 +8.80 = 13.20 جنيها
الزيادة المقررة بموجب المادة 7 ق 136 لسنة 1981 = 3× 150÷100 = 4.50 جنيه
يخصم منها نسبة 50% لمواجهة تكاليف الترميم أو الصيانة لأنها لا تأخذ حكم الأجرة إعمالا لنص المادة 15 من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة التنفيذية للقانون رقم 6 لسنة 1997 و الحكم الصادر في الطعن بالنقض رقم 1084 لسنة 56 ق
فتصبح قيمة الزيادة المقررة بالمادة 7 ق 136 لسنة 1981 و التي ترد عليها الزيادة المقررة بالمادة 3 ق 6 لسنة 1997 = 4.50 ÷2 = 2.25 جنيه
الأجرة القانونية عند العمل بالقانون 6 لسنة 1997 = 13.20 + 2.25 = 15.45 جنيه
الأجرة القانونية بعد العمل بالقانون 6 لسنة 1997 = 15.45 × 8(أمثال ) = 123.60 جنيه
تضاف قيمة نصف الأجرة المستبعدة من الزيادة فتصبح القيمة الإيجارية
= 123.60 + 2.25 = 125.85 جنيه
تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 1997 )
اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2% زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 )
تضاف بعد ذلك الملحقات التي تخص العين و يتحملها المستأجر
- كيفية حساب الأجرة القانونية لو كانت العين المؤجرة
للسكنى و تم تغيير الاستعمال إلى غير أغراض السكنى بعد العمل بالقانون 136 لسنة 1981
نفرض أن أجرة الأساس = 4 جنيه
فإن الأجرة القانونية تحسب على النحو التالي
أجرة الأساس 4 جنيه
الزيادة المقررة بموجب المادة 4 ق 121 لسنة 1947 = 4 جنيه × 10÷100 = 0.4 جنيه
الزيادة المقررة نتيجة تغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى م 19 ق 136 لسنة 1981
= ( 4+0.4 ) × 200÷ 100 = 8.80 جنيه
الأجرة القانونية عند العمل بالقانون 6 لسنة 1997 = 4+0.4 +8.80 = 13.20 جنيه
الأجرة القانونية بعد العمل بالقانون 6 لسنة 1997 = 13.20 × 8 ( أمثال ) = 105.60 جنيه
تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 2001 )
اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2 % زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 1997 )
تضاف بعد ذلك الملحقات التي تخص العين و يتحملها المستأجر
--------------------------------
--------------------------------
الحالة الثانية : إذا كانت الأجرة المتفق عليها تتجاوز 5 جنيهات .
كيفية حساب الأجرة القانونية
نفرض أن أجرة الأساس = 6 جنيهات ( أكثر من خمسة جنيه )
و أن القيمة الإيجارية المتخذة أساس لحساب الضريبة على العقار وقت الإنشاء = 5 جنيه
فإن الأجرة القانونية تحدد على النحو التالي :
أجرة الأساس = 6 جنيه
الزيادة المقررة بموجب المادة 4 ق 121 لسنة 1947 = 6 × 60÷100 = 3.60 جنيه
الزيادة المقررة بموجب المادة 7 ق 136 لسنة 1981= 5 × 150÷ 100 = 7.50 جنيه
يخصم منها نسبة 50 % لمواجهة تكاليف الترميم و الصيانة لأنها لا تأخذ حكم الأجرة إعمالا لنص المادة 15 من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة التنفيذية للقانون 6 لسنة 1997 و الحكم الصادر في الطعن بالنقض رقم 1084 لسنة 56 ق
فتصبح قيمة الزيادة المقررة بالمادة 7 ق 136 لسنة 1981 و التي ترد عليها الزيادة المقررة بالمادة 3 ق 6 لسنة 1997 = 7.50 ÷ 2 = 3.75 جنيه
الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 6+3.6 +3.75 = 13.35 جنيه
الأجرة القانونية بعد العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 13.35 ×(8 أمثال ) = 106.80 جنيه
تضاف قيمة نصف الأجرة المستبعدة من الزيادة من الزيادة فتصبح القيمة الإيجارية
= 106.80 + 3.75 = 110.55 جنيه
تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 1997 (
اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2% زيادة سنوية زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 )
تضاف بعد ذلك الملحقات التي تخص العين و يتحملها المستأجر
2- كيفية احتساب الأجرة القانونية في حالة
تغيير استعمال العين بعد العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977
نفرض أن أجرة الأساس = 6 جنيهات
و أن القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقار وقت الإنشاء = 5 جنيه
فإن الأجرة القانونية تحدد على النحو التالي :
الزيادة المقررة بموجب المادة 4 ق 121 لسنة 1947 = 6 × 12÷ 100 = 0.72 جنيه
الزيادة المقررة بموجب المادة 23 ق 49 لسنة 1977 نتيجة تغيير استعمال العين
= ( 6+ 0.72 ) × 200 ÷ 100 = 13.44 جنيه
الزيادة المقررة بموجب المادة 7 ق 136 لسنة 1981 = 5 × 150 ÷ 100 = 7.50 جنيه
يخصم منها نسبة 50 % لمواجهة تكاليف الترميم و الصيانة لأنها لا تأخذ حكم الأجرة إعمالا لنص المادة 15 من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة التنفيذية للقانون 6 لسنة 1997 و الحكم الصادر في الطعن بالنقض رقم 1084 لسنة 56 ق
فتصبح الزيادة المقررة بموجب م 7 ق 136 لسنة 1981 و التي ترد عليها الزيادة المقررة بالمادة 3 ق 6 لسنة 1997 = 7.50 ÷ 2 = 3.75 جنيه
الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997
= 6.72 + 13.44 +3.75 = 23.91 جنيه
الأجرة القانونية بعد العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997
( 8 أمثال ) 23.91 × = 191.28 جنيه
تضاف قيمة نصف الأجرة المستبعدة من الزيادة فتصبح القيمة الإيجارية
= 191.28 + 3.75 = 195.03
تزاد سنويا زيادة دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 )
تضاف بعد ذلك الملحقات التي تخص العين و يتحملها المستأجر
3- كيفية احتساب الأجرة القانونية في حالة
تغيير استعمال العين بعد العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981
نفرض أن أجرة الأساس كشقة سكنية = 6 جنيهات
فإن الأجرة القانونية تحدد على النحو التالي :
الزيادة المقررة بمقتضى م 4 ق 121 لسنة 1974 = 6.00× 12 ÷ 100 = 0.72 جنيه
الزيادة المقررة نتيجة تغيير الاستعمال بموجب نص المادة 19 ق 136 لسنة 1981
== ( 6 +0.72 ) × 200 ÷ 100 = 13.44 جنيه
الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997
= 6.00 +0.72 +13.44 = 20.16 جنيه
الأجرة القانونية بعد العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997
( 8 أمثال ) 20.16 × (= 161.28 جنيه
تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 1997 )
اعتبارا من 1/4/2001 تزاد نسبة 2 % زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 )
تضاف بعد لك الملحقات التي تخص العين و يتحملها المستأجر
2- عيادات الأطباء و مكاتب المحامين و المهندسين
و أصحاب المهن غير التجارية
1- كيفية احتساب الأجرة القانونية لعيادات الأطباء و مكاتب المحامين و المهندسين و أصحاب المهن غير التجارة في الأماكن المنشأة قبل أو ل يناير 1994
نفرض أن أجرة الأساس للوحدة المستأجرة = 4 جنيهات
نفرض أن القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة = 3 جنيهات
فإن الأجرة القانونية تحدد على النحو التالي :
أجرة الأساس = 4 جنيهات الزيادة المقررة بمقتضى المادة 4 ق 121 لسنة 1947
= 4 × 30 ÷ 100 = 1.20 جنيه
الزيادة المقررة بمقتضى المادة 7 ق 136 لسنة 1981 = 3 × 150 ÷ 100 = 4.50 جنيه
يخصم منها نسبة 50 % لمواجهة تكاليف الترميم و الصيانة لأنها لا تأخذ حكم الأجرة إعمالا لنص المادة 15 من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة التنفيذية للقانون 6 لسنة 1997 و الحكم الصادر في الطعن بالنقض رقم 1084 لسنة 56 ق
فتصبح قيمة الزيادة المقررة بالمادة 7 ق 136 لسنة 1981 و التي ترد عليها الزيادة المقررة بالمادة 3 ق 6 لسنة 1997 = 4.50 ÷ 2 = 2.25 جنيه
الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 4.00 + 1.20 +2.25 = 7.45 جنيه
الأجرة القانونية بعد العمل بقانون رقم 6 لسنة 1997 = 7.45 × 8 ( أمثال ) = 59.6 جنيه
تضاف قيمة نصف الأجرة المستبعدة من الزيادة فتصبح القيمة الإيجارية
= 59.60 +2.25 = 61.85 جنيه
تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 1997 )
اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2 % زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 )
تضاف بعد ذلك الملحقات التي تخص العين و يتحملها المستأجر
2- كيفية احتساب الأجرة القانونية في حالة
تغيير استعمال العين لغير أغراض السكنى بعد العمل بالقانون 49 لسنة 1977
نفرض أن أجرة الأساس كشقة سكنية = 5 جنيهات
و أن القيمة المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقار وقت الإنشاء = 3.00 جنيهات
فإن الأجرة القانونية تحدد على النحو التالي :
أجرة الأساس = 5.00 جنيه
الزيادة المقررة بمقتضى م 4 ق 121 لسنة 1947 – 5.00 × 10÷ 100 = 0.50 جنيه
الزيادة المقررة نتيجة استعمال العين طبقا للمادة 23 ق 49 لسنة 1977
= ( 5.00 + 0.50 ) × 200 ÷ 100 = 11.00 جنيه
الزيادة المقررة بمقتضى المادة 7 ق 136 لسنة 1981 = 3.00 × 150 ÷ 100 = 4.50 جنيه
يخصم منها نسبة 50 % لمواجهة تكاليف الترميم و الصيانة لأنها لا تأخذ حكم الأجرة إعمالا لنص المادة 15 من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة التنفيذية للقانون 6 لسنة 1997 و الحكم الصادر في الطعن بالنقض رقم 1084 لسنة 56 ق
فتصبح قيمة الزيادة المقررة بالمادة 7 ق 136 لسنة 1981 و التي ترد عليها الزيادة المقررة بالمادة 3 ق 6 لسنة 1997 = 4.50 ÷ 2 = 2.25 جنيه
الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997
= 5.00 + 0.50 +11.00 +2.25 = 18.75 جنيه
الأجرة القانونية بعد العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 18.75 × 8 ( أمثال ) 150= جنيه
تضاف قيمة نصف الأجرة المستبعدة من الزيادة فتصبح القيمة الإيجارية
= 150 +2.25 = 152.25 جنيه
تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 1977 (
اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2 % زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 (
تضاف بعد ذلك الملحقات التي تخص العين و يتحملها المستأجر
كيفية احتساب الأجرة القانونية في حالة تغيير
الاستعمال لغير غرض السكنى بعد العمل
بالقانون رقم 136 لسنة 1981 :
نفرض أن أجرة الأساس = 4 جنيهات
فإن الأجرة القانونية تحدد على النحو التالي :
الزيادة المقررة بموجب م 4 ق 121 لسنة 1947 = 4.00 × 10 ÷ 100 = 0.40 جنيه
الزيادة المقررة نتيجة تغيير الاستعمال طبقا للمادة 19 ق 136 لسنة 1981
= ( 4.00+ 0.40) × 200 ÷ 100 = 8.80 جنيه
الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997
= 4.00 +0.40 +8.80 = 13.20 جنيها
الأجرة القانونية بعد العمل بقانون رقم 6 لسنة 1997
( 8 أمثال ) 13.20 × = 105.60 جنيه
تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة بنسبة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 1997 (
اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2 % زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 (
تضاف بعد لك الملحقات التي تخص العين المؤجرة و يتحملها المستأجر
4- المدارس و المحاكم و الأندية و المستشفيات و جميع الأماكن الأخرى المؤجرة
للمصالح الحكومية أو المعاهد العلمية :
أولا كيفية احتساب الأجرة القانونية لهذه الأماكن
إذا كانت مؤجرة ابتداء لنفس الغرض :
نفرض أن أجرة الأساس = 4.00 جنيه
و أن القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة = 3.00 جنيه
فإن الجرة القانونية تحدد على النحو التالي :
الزيادة المقررة بموجب م 4 ق 121 لسنة 1947 = 4.00 × 25 ÷ 100 = 4.50 جنيه
يخصم منها نسبة 50 % لمواجهة تكاليف الترميم و الصيانة لأنها لا تأخذ حكم الأجرة إعمالا لنص المادة 15من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة التنفيذية للقانون 6 لسنة 1997 و الحكم الصادر في الطعن بالنقض رقم 1084 لسنة 56 ق
فتصبح قيمة الزيادة المقررة بالمادة 7 ق 136 لسنة 1981 و التي ترد عليها الزيادة المقررة بالمادة 3 ق 6 لسنة 1997 = 4.50 ÷ 2 = 2.25 جنيه
الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 4.00 + 1.00 +2.25 = 7.25 جنيه
الأجرة القانونية بعد العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 7.25 × 8 ( أمثال ) = 58 جنيه
تضاف قيمة نصف الزيادة المستبعدة فتصبح القيمة الإيجارية
= 58.00 + 2.25 = 60 .25 جنيه
تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة بنسبة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 1977 (
اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2 % زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 (
تضاف بعد ذلك الملحقات التي تخص العين المؤجرة و يتحملها المستأجر
ثانيا : كيفية احتساب الأجرة القانونية في حالة
تغيير استعمال العين بعد العمل بالقانون رقم
49 لسنة 1977
نفرض أن أجرة الأساس ( كشقة سكنية ) = 4.00 جنيه
و أن القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة = 3.00 جنيه
فإن الأجرة القانونية تحدد على النحو التالي :
الزيادة المقررة بموجب م 4 ق 121 لسنة 1947 = 4.00 × 10 ÷ 100 = 0.40 جنيه
الزيادة المقررة نتيجة تغيير الاستعمال إعمالا للمادة 19 ق 136 لسنة 1981
= ( 4.00 +0.40 ) × 200 ÷ 100 = 8.80 جنيه
الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997
= 4.00 + 0.40 +8.80 = 13.20
الأجرة القانونية بعد العمل بالقانون 6 لسنة 1997 = 13.20 × 8 (أمثال ) = 105.60 جنيه
تزاد نسبة سنويا زيادة دورية متغيرة بنسبة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 1997 (
اعتبارا من 1/4/2001 تزاد نسبة 2 % سنويا زيادة دورية سنوية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 (
تضاف بعد ذلك الملحقات التي تخص العين المؤجرة و يتحملها المستأجر
4- الأماكن الأخرى :
يدخل في هذه الفئة من الأماكن كل ما لا يدخل في أي من الفئات السابقة مثل ( الجراجات , العوامات , الحمامات العمومية , أكشاك الاستحمام , 0000000(
و تنطبق عليها نفس القواعد السابقة مع الوضع في الاعتبار عند حساب الأجرة القانونية إن المادة 4 من القانون 121 لسنة 1947 قد فرقت في نسبة الزيادة بين الحالات الآتية :
10 % إذا كانت الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل لا تتجاوز 4 جنيهات شهريا
12 % إذا كانت الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل لا تتجاوز 120 جنيهات شهريا
14 جنيه فيما زاد عن ذلك
يراعى الآتي عند تحديد الأجرة القانونية
للأماكن المنشأة قبل 1/1/1944 :
1- أجرة هذه الأماكن تحدد بواقع ثمانية أمثال الأجرة القانونية الحالية
2- إعمالا لنص المادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير و بيع الأماكن في الأحوال التي يتم فيها تغيير الاستعمال إلى غير أغراض السكنى تزاد الأجرة القانونية لهذه لأماكن بنسبة 200 % و طبقا لنص المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 تزاد الأجرة القانونية لهذه الأماكن بنسبة 200 % أيضا على أنه في حالة التغيير الجزئي للاستعمال يستحق المالك نصف هذه النسبة
3- طبقا لنص م 7 من ق رقم 136 لسنة 1981 تزاد في أول يناير من كل سنة أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المنشأة حتى 9/9/1977 زيادة دورية ثابتة بواقع نسبة من القيمة الإيجارية المتخذة أساس لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت الإنشاء حتى لو أدخلت بها تعديلات جوهرية بواقع 30 % سنويا عن الأماكن المنشأة قبل أول يناير سنة 1944 و تقف هذه الزيادة عند انقضاء خمس سنوات كاملة على تاريخ استحقاق أول زيادة 0
4- إذا حدثت تعديلات جوهرية في العين غيرت من طبيعتها و من طريقة استعمالها بعد أول يناير سنة 1944 فإن الجزء الذي أصابه التعديل يعتبر في حكم المنشأ حديثا وقت إدخال التعديلات , و يخضع من حيث تحديد أجرته لحكم القانون الذي تمت تحت سلطانه هذه التعديلات
) الطعن رقم 136 لسنة 42 ق – جلسة 10/11/1976 س 27 ع 2 ص 1554 (
5- الإصلاحات و التحسينات و التجديدات التي يكون قد أجراها المؤجر في المبنى قبل التأجير تجيز للمالك إضافة زيادة مقابل تكاليفها على أجرة أبريل سنة 1941
) الطعن رقم 305 لسنة 37 ق – جلسة 6/3/1973 س 24 ص 3844 (
6- يشترط في التعديلات و الإصلاحات التي يستحق المؤجر في مقابلها زيادة في الجرة أن يكون قد استحدثها هو أو سلفه من ماله الخاص دون أن يكون المستأجر هو الذي قام بها 0
( الطعن رقم 353 لسنة 44 ق – جلسة 1/2/1978 س 29 ص 381 (
7- إذا لم يكت عقد أبريل سنة 1941 يخول للمستأجر حق التأجير من الباطن أو النزول عن الإيجار إلى الغير ، ثم اتفق في الإجارة الجديدة على أن يكون له هذا الحق جاز للمؤجر أن يقوم هذا الحق و أنم يضيف قيمته إلى الأجرة المحددة في عقد أبريل , و يتكون من مجموعها الأجرة القانونية التي تتحدد أساسا لحساب الجرة القانونية الحالية
( الطعن رقم 168 لسنة 42 ق – جلسة 18/2/1976 س 27 ص 462 )
8- تغيير الاستعمال قبل العمل بأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 ميزة تقوم و تضاف إلى أجرة الأساس
( الطعن رقم 690 لسنة 52 ق – جلسة 21/3/1988 س 39 ص 445 )
9- يدخبل في تقدير الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل كل شرط أو التزام جديد لم يكن واردا في العقود المبرمة قبل أول مايو سنة 1941 و لم يجر عرف في هذا التاريخ بفرضه على المستأجر
10- إذا كانت العين المؤجرة مكتبا أو عيادة و تم تغييرها إلى مسكن فمن حق المؤجر أن يتمسك بأجرة الأساس باعتباره مكتنتبا لأنه لا يجبر على قبول تحويلها من مكتب إلى سكن 0
( الطعن رقم 1830 لسنة 56 ق – جلسة 16/3/1992 )
11- الأماكن المؤجرة مفروشة أو بقصد استغلالها مفروشة جواز زيادة أجرتها بنسبة 70 %
عدم جواز الجمع بين هذه الزيادة و الزيادة المنصوص عليها في المادة 4 من القانون رقم 121 لسنة 1947
(الطعن رقم 168 لسنة 42 ق – جلسة 18/2/1976 س 27 ص 462 )
12- الترخيص للمستأجر بالتأجير من الباطن ميزة جديدة للمؤجر تقويمها بحد أقصى 70 % مع مراعاة حظر الجمع بين هذه الزيادة الأخيرة و زيادة الأجرة مقابل استغلال المكان مفروش أو تأجيره مفروشا 0
( الطعن رقم 562 لسنة 41 ق – جلسة 14/4/1976 س 27 ص 936 )
13- إذا أعطى المستأجر مزايا مستقلة عن الانتفاع بالعين المؤجرة ذاتها – كاستعمال التليفون أو استهلاك الكهرباء أو غيرها و هي ليست لصيقة بالعين سواء استمر الانتفاع بتلك المزايا أو استغنى عنها فإن مقابلها يبقى حرا و يكون من شأن مثل هذه الميزات المنفصلة عن العين و التي ألحقت بها في عقد الإيجار من شأنها أن تنأى عن تطبيق قانون إيجار الأماكن
) الطعن رقم 618 لسنة 50 ق – جلسة 22/1/1986 (
14- أجرة الأساس تحدد وفق الأسس المنصوص عليها في القانون و من ثم لا عبرة بالأجرة الاتفاقية المنصوص عليها في عقد الإيجار 0
15- عند تحديد قيمة الزيادة بمقتضى م 7 من ق رقم 136 لسنة 1981 يتم تحديد الزيادة على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت الإنشاء حتى لو أدخلت عليها تعديلات جوهرية فإذا كانت العين غير مربوط عليها ضريبة أصلية يكون الاسترشاد بالضريبة المفروضة على وحدة مماثلة في عقار مماثل 0
16-إن تكاليف الترميم و الصيانة لا تخضع للزيادة المقررة بموجب المادة 3 من القانون رقم 6 لسنة 1997 إعمالا لنص المادة 15 من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة التنفيذية للقانون رقم 6 لسنة 1997 و التي نصت على أنه ( لا يدخل في الأجرة القانونية الحالية – و التي تضاعف و تزاد وفقا للمواد الثلاثة السابقة – الملحقات التي تخص العين المؤجرة كقيمة استهلاك المياة و أجرة الحارس و الضرائب العقارية و الرسوم و أعباء الترميم و الصيانة و نفقات إصلاح المصعد غير الدورية (
( وكذلك الحكم الصادر في الطعن رقم 1084 لسنة 56 ق – جلسة 8/4/1987)
و ( الحكم الصادر في الاستئناف 3452 لسنة 116ق – جلة 23/6/1999 من الدائرة 58 إيجارات 0 محكمة استئناف القاهرة )
| |
|
