قانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر

قانون رقم 49 لسنة 1977

فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر

باسم الشعب

رئيس الجمهورية

قرر مجلس الشعب القانون الآتى نصه ، وقد أصدرناه :

الباب الاول

فى إيجار الأماكن

الفصل الاول

أحكام عامة

مادة 1

فيما عدا الأراضى الفضاء تسرى أحكام هذا الباب على الأماكن وأجزاء الأماكن على اختلاف أنواعها المعدة للسكنى اولغير ذلك من الأغراض سواء كانت مفروشة أو غير مفروشة مؤجرة من المالك أو من غيره وذلك فى عواصم المحافظات والبلاد المعتبرة مدنا بالتطبيق لأحكام القانون رقم 52 لسنة 1975 بإصدار قانون نظام الحكم المحلى والقوانين المعدلة له .

ويجوز بقرار من وزير الإسكان والتعمير مد نطاق سريان أحكامه كلهما أو بعضها على القرى بناء على اقتراح المجلس المحلى للمحافظة وذلك على المناطق السكنية التى لا ينطبق عليها قانون نظام الحكم المحلى المشار إليه ، ولا يكون لهذا القرار أثر على الأجرة المتعاقد عليها قبل صدوره.

مادة 2

لا تسرى أحكام هذا الباب على :

( أ ) المساكن الملحقة بالمرافق والمنشآت وغيرها من المساكن التى تشغل بسبب العمل.

( ب ) المساكن التى تشغل بتصاريح أشغال مؤقتة لمواجهة حالات الطوارئ والضرورة ويصدر بتحديد تلك الحالات وشروط الإنتفاع بهذه المساكن قرار من وزير الاسكان والتعمير.

مادة 3

يحظر على المرخص لهم فى اقامة مبان أو أجزاء منها من المستوى الفاخر ، الاستفادة من النظم أو الميزات الخاصة بتوزيع أو صرف أو تيسير الحصول على مواد البناء.

ويتولى ملاك هذه المبانى بمعرفتهم وعلى نفقتهم استيراد ما يلزم لها من مواد البناء او شرائها من المواد المستوردة أو من المواد المنتجة محليا بالأسعار العالمية بعد الوفاء باحتياجات المستويات الأخرى من الإسكان .

مادة 4

تسرى أحكام هذا الباب على الأماكن التى ينشئها - إعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون - مستأجرو الأراضى الفضاء على هذه الأراضى بترخيص كتابى من مالكها متى توافرت الشروط الآتية :

( أ ) أن يكون الترخيص تاليا لتاريخ العمل بهذا القانون .

( ب ) أن تكون المبانى شاغلة لنسبة مقدارها خمسون فى المائة ( 50 % ) على الأقل من الحد الأقصى المسموح بالانتفاع به مسطحا وارتفاعا وفقا لأحكام قانون توجيه وتنظيم البناء .

( جـ ) الا يقل مسطح المبانى المخصصة للسكنى عن ثلاثة أرباع مجموع مسطحات المبانى .

وإذا انتهى عقد إيجار الأرض الفضاء لأى سبب من الأسباب استمر من أنشأ الأماكن المقامة عليها أو من استأجرها منه بحسب الأحوال شاغلا لهذه الأماكن بالأجرة المحددة قانونا.

مادة 5

تختص المحاكم العادية دون غيرها بالفصل فى المنازعات التى تنشأ عن تطبيق أحكام هذا القانون .

مادة 6

يعد فى حكم المستأجر فى تطبيق أحكام هذا الباب مالك العقار المنزوعة ملكيته بالنسبة إلى ما يشغله من هذا العقار .

وتعتبر الأماكن الصادر فى شأنها قرارات استيلاء لشغلها مؤجرة إلى الجهات التى تم الاستيلاء لصالحها.

مادة 7 (( قضى بعدم دستورية الفقرة الثالثة من المادة بالحكم الدستورى رقم 71 لسنة 19 جلسة 4/10/1997 -

منطوق الحكم

حكمت المحكمة :

أولا - بعدم دستورية الفقرة الثالثة – الأخيرة -من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر."" ))

للعامل المنقول إلى بلد بدلا من عامل آخر فى ذات جهة العمل حق الأولوية على غيره فى استئجار المسكن الذى كان يشغله هذا العامل إذا قام بإعلان المؤجر فى مدى أسبوعين على الأكثر من تاريخ الاخلاء برغبته فى ذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول على أن يعزز ذلك عن طريق الجهة التى يعمل بها المتبادلان ، ويحظر على المالك التعاقد قبل انقضاء هذه المدة .

وعلى العامل المنقول إلى بلد آخر أن يخلى المسكن الذى كان يشغله بمجرد حصوله على مسكن فى البلد المنقول إليه ، الا إذا قامت ضرورة ملجئة تمنع من إخلاء مسكنه .

وفى البلد الواحد يجوز تبادل الوحدات السكنية بين مستأجر وآخر وذلك فى البلاد وبين الأحياء وطبقا للحالات ووفقا للقواعد والشروط والإجراءات والضمانات التى يحددها قرار من وزير الإسكان والتعمير.

مادة 8 (( قضى بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادة بالحكم الدستورى رقم56 لسنة 18 جلسة 18/11/1997 -

منطوق الحكم

حكمت المحكمة :

أولا - بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادة الثامنة من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر. "" ))

لا يجوز للشخص أن يحتجز فى البلد الواحد أكثر من مسكن دون مقتض.

ولا يجوز إبقاء المساكن المعدة للاستغلال خالية مدة تزيد على أربعة اشهر إذا تقدم لاستئجارها مستأجر بالأجرة القانونية.

ويعتبر فى حكم إبقاء المساكن خالية التراخى عمدا عن إعدادها للاستغلال ، وفى هذه الحالة يجوز للمحافظ المختص التنبيه على المالك بكتاب موصى عليه بعلم وصول لإعداد البناء للاستغلال فى المهلة التى يحددها له . فإذا انقضت هذه المهلة دون ذلك كان للمحافظ أن يعهد إلى احدى الجهات القيام بإعداد البناء للاستغلال على حساب المالك وفقا للقواعد التى يصدر بها قرار من وزير الإسكان والتعمير ، ويكون للمبالغ المستحقة لهذه الجهة حق امتياز على المبنى الذى قامت باستكماله من ذات مرتبة الامتياز المقررة بالمادة ( 1148 ) من القانون المدنى .

يكون للجهة المشار إليها تأجير وحدات المبنى التى لم يسبق تأجيرها واقتضاء أجرة وحدات المبنى جميعه إلى أن تستوفى المبالغ التى انفقتها والمصروفات الإدارية ، ويحق للمالك . أن يحصل على 20% من تلك الأجرة شهريا .

مادة 9

يستمر العمل بالأحكام المحددة للأجرة والأحكام المقررة على مخالفتها بالقانون رقم 121 لسنة 1947 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقات بين المؤجرين والمستأجرين والقانون رقم 169 لسنة 1961 بتقرير بعض الإعفاءات من الضريبة على العقارات المبنية وخفض الإيجارات بمقدار الإعفاءات ، والقانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد إيجار الأماكن والقانون رقم 7 لسنة 1965 فى شأن تخفيض إيجار الأماكن والقانون رقم 52 لسنة 1969 فى شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين والقوانين المعدلة لها ، وذلك بالنسبة إلى نطاق سريان كل منها.

الفصل الثانى

فى تقدير وتحديد الأجرة

مادة 10

يجب على من يرغب فى أقامة مبنى أن يرفق بطلب الترخيص له بالبناء المقدم إلى الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم بيانا بقيمة الأرض والمبانى ومواصفات البناء ومقترحاته عن أجرة المبنى وتوزيعها على وحداته وما يدل على أداء مبلغ 500 قرش عن كل وحدة من هذه الوحدات ، ويحتسب هذا المبلغ ضمن تكاليف المبنى وتخصص حصيلة هذا المبلغ للأنفاق منه على أغراض لجنة تحديد الإيجارات أو الطعن فى قراراتها وفقا للنظام الذى يصدر به قرار من وزير الإسكان والتعمير .

وتكون البيانات المشار إليها والموضحة باللائحة التنفيذية متممة للمستندات اللازمة للحصول على الترخيص المشار إليه طبقا لأحكام القانون رقم 106 لسنة 1976 فى شأن توجيه وتنظيم أعمال البناء والقرارات المنفذة له.

مادة 11

يتضمن قرار الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم بالموافقة على أقامة البناء تقدير الأجرة الإجمالية للمبنى وفقا للأحكام الواردة فى هذا الباب وتوزيعها على وحدات المبنى ويصرف ترخيص البناء موضحا به قرار التقدير والتوزيع وعلى أساسه يتم التعاقد بين المؤجر والمستأجر إلى أن يتم تحديد الأجرة طبقا لأحكام هذا الباب .

ويكون التقدير المبدئى للأجرة وفقا للقرارات التى يصدرها وزير الإسكان والتعمير فى شأن تحديد مستويات ومواصفات المبانى وأسس تكاليفها التقديرية وفقا لأحكام القانون رقم 106 لسنة 1976 .

مادة 12

تتولى تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون وتوزيعها على وحداته لجان يصدر بتشكيلها قرار من المحافظ المختص من اثنين من المهندسين المعماريين أو المدنيين المقيدين بنقابة المهندسين ومن جهتين مختلفتين واحد العاملين المختصين بربط او تحصيل الضريبة على العقارات المبنية وعضوين يختارهما المجلس المحلى المختص من غير أعضائه أحدهما من الملاك والآخر من المستأجرين ، وتكون رئاستها للأقدم من المهندسين ويشترط لصحة انعقادها حضور أحد المهندسين والعضو المختص بربط أو تحصيل الضريبة واحد العضوين المختارين ، وتصدر قرارات اللجنة بأغلبية أصوات الحاضرين وعند التساوى يرجح رأى الجانب الذى منه الرئيس .

ويؤدى أعضاء اللجان قبل مباشرة أعمالهم يمينا أمام المحافظ بأن يؤدوا أعمالهم بصدق وأمانة .

ويصدر وزير الاسكان والتعمير قرارا بالقواعد والإجراءات التى تنظم أعمال هذه اللجان وطريقة إخطار ذوى الشأن بقراراتها الصادرة فى شأن تحديد الأجرة .

مادة 13

على مالك البناء فى موعد لا يجاوز ثلاثين يوما من تاريخ نفاذ أول عقد إيجار أية وحدة من وحدات المبنى أو من تاريخ شغلها لأول مرة بأية صورة من صور الأشغال أن يخطر اللجنة المشار إليها فى المادة السابقة والتى يقع فى دائرتها المبنى لتقوم بتحديد أجرته وتوزيعها على وحداته بعد مراجعة ما تم إنجازه ومطابقته للمواصفات الصادر على أساسها موافقة لجنة توجيه استثمارات أعمال البناء . وترخيص المبانى .

وللمستأجر أن يخطر اللجنة المذكورة بشغله المكان المؤجر بكتاب موصى عليه .

وتنظم اللائحة التنفيذية إجراءات إخطار المالك والمستأجر للجنة.

ويجوز للجنة أن تقوم بالتقدير من تلقاء نفسها او بناء على إخطار من الجهة المختصة بحصر العقارات المبنية.

ويلتزم المالك بتسليم العين المؤجرة صالحة لاستعمال فى المواعيد المتفق عليها والا جاز للمستأجر - بعد أعذار المالك - استكمال الأعمال الناقصة بترخيص من قاضى الأمور المستعجلة مج خصم التكاليف من الأجرة .

مادة 14

تقدر أجرة المبنى المرخص فى أقامته من تاريخ العمل بهذا القانون على الأسس التالية :

( أ ) صافى عاند استثمار العقار بواقع 7% ( سبعة فى المائة ) من قيمة الأرض والمبانى.

( ب ) مقابل استهلاك رأس المال ومصروفات الاصلاحات والصيانة والإدارة بواقع 3% ( ثلاثة فى المائة ) من قيمة المبانى .

ومع مراعاة الإعفاءات المقررة فى شأن الضريبة على العقارات المبنية يضاف إلى الأجرة المحددة وفقا ولا تقدم ما يخصها من الضرائب العقارية الأصلية والإضافية كل ذلك مع عدم الإخلال بأحكام القوانين الأخرى الخاصة بالتزامات كل من المؤجرين والمستأجرين بشأن الضرائب والرسوم .

ويلتزم المستأجر بأداء هذه الضرائب والرسوم إلى أجر مع الأجرة الشهرية ويترتب على عدم الوفاء بها نفس النتائج المترتبةعلى عدم سداد الأجرة .

مادة 15

يكون تحديد أجرة المبانى بعد انشائها على أساس تقدير قيمة الأرض وفقا لثمن المثل فى عام 1974 مع زيادة سنوية مقدارها 7% ( سبعة فى المائة ) لحين البناء ، وتقدير قيمة المبانى وفقا للتكلفة الفعلية وقت البناء ، وذلك دون التقيد بالأجرة المبدئية المقدرة للمبنى قبل انشائه مع الإلتزام بمستوى المبانى المبين بالموافقة الصادر على أساسها ترخيص البناء ودون اعتداد بأية زيادة فى المواصفات اثناء التنفيذ .

وتحسب قيمة الأرض والمبانى والأساسات والتوصيات الخارجية للمرافق العامة فى حالة البناء على كل المساحة المسموح بالبناء عليها واستيفاء الارتفاع طبقا للقيود المفروضة على المنطقة وأحكام قانون توجيه وتنظيم أعمال البناء وغيره من القوانين واللوائح .

اما فى حالة البناء على كل المساحة المسموح بالبناء عليها مع عدم استكمال المبنى الحد الأقصى المسموح به لارتفاع البناء تحسب كل قيمة المبانى المنشأة كما تحسب قيمة الأرض والأساسات والتوصيلات الخارجية للمرافق بنسبة ما يقام فعلا من أدوار إلى العدد الكلى للأدوار التى تسمح بها قيود الارتفاع المشار إليها ، ويجوز فى بعض المناطق تعديل هذه النسبة بما يتفق وصقع الموقع وظروف العمران وذلك بقرار من المجلس المحلى المختص لاذا كان البناء لا يشغل غير جزء من الأرض المسموح بالبناء عليها فلا يحسب فى تقدير الإيجار من قيمة الأرض القدر المخصص لمنفعة البناء فقط بشرط تحديد هذا القدر بفواصل ثابتة والا فلا تحسب سوى المساحة المبنى عليها بالفعل .

مادة 16

يعاد تقدير قيمة الأرض عند تحديد الأجرة فى حالة تعلية البناء وذلك إذا تمت التعلية بعد سنتين على الأقل من تاريخ أنشأ المبانى الأصلية أو فى حالة ما إذا طرأ على العقار ما يستوجب تطبيق أحكام القوانين السارية فى شأن مقابل التحسين وفى هذه الحالة تكون إعادة تقدير قيمة الأرض بقصد تحديد أجرة المبانى المستجدة فقط .

مادة 17

تكون قرارات لجان تحديد الأجرة نافذة رغم الطعن عليها ، وتعتبر نهائية إذا لم يطعن عليها فى الميعاد .

مادة 18

يكون الطعن على قرارات لجان تحديد الأجرة خلال ثلاثين يوما من تاريخ الإخطار بصدور قرار اللجنة أمام المحكمة الإبتدائية الكائن فى دائرتها المكان المؤجر ويلحق بتشكيلها مهندس معمارى أو مدنى مقيد بنقابة المهندسين من الدرجة الثانية على الأقل ومن غير القائمين بتحديد الأجرة يختاره المحافظ لمدة سنتين قابلة للتجديد ولا يكون له صوت معدود فى المداولة.

ويحلف المهندس يمينا أمام احدى دوائر الإستئناف بأن يؤدى عمله بصدق وأمانة.

مادة 19

على قلم كتاب المحكمة إخطار جميع المستأجرين لباقى وحدات المبنى بالطعن وبالجلسة المحددة لنظره وذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصل .

ويترتب على قبول الطعن إعادة النظر فى تقدير أجرة باقى الوحدات التى شملها قرار لجنة تحديد الأجرة ويعتبر الحكم الصادر فى الطعن ملزما لكل من المالك والمستأجرين .

مادة 20

لا يجوز الطعن فى الحكم الصادر من المحكمة المشار إليها فى المادة ( 18 ) الا لخطا فى تطبيق القانون .

ويكون الطعن أمام محكمة الإستئناف خلال ثلاثين يوما من تاريخ صدور الحكم وذلك بصحيفة تقدم إلى قلم كتاب المحكمة - يوضح بها أسماء الخصوم ومحال أقامتهم وتاريخ الحكم المطعون عليه واوجه الطعن .

ويكون حكمها غير قابل للطعن فيه بأى وجه من أوجه الطعن .

مادة 21

إذا لم تكن العين مؤجرة وقت صدر قرار لجنة تحديد الأجرة ، جاز لأول مستأجر لها أن يطعن على هذا القرار خلال ثلاثين يوما من تاريخ نفاذ عقده .

وفى هذه الحالة يقتصر أثر الحكم الصادر فى الطعن على أجرة الوحدة التى يشغلها الطاعن وحدها دون باقى وحدات المبنى .

مادة 22

يلتزم المستأجر فى حالة تحديد الأجرة بالزيادة عما هو منصوص عليه فى العقد ، بأداء الفرق مقسطا على أقساط شهرية لمدة مساوية للمدة التى استحق عنها أو بسداده كاملا إذا اراد إخلاء العين المؤجرة قبل انقضاء المدة المذكورة .

وعلى المؤجر أن يرد إلى المستأجر فرق الأجرة عند تحديدها بما يقل عما هو منصوص عليه فى العقد وبالطريقة المنصوص عليها فى الفقرة السابقة.

مادة 23

................. ملغاة بالقانون 136 لسنة 1981.

الفصل الثالث

فى إلتزامات المؤجر والمستأجر

مادة 24

إعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون تبرم عقود الإيجار كتابة ويجب إثبات تاريخها بمأمورية الشهر العقارى الكائن بدائرتها العين المؤجرة .

ويلزم المؤجر عند تأجير أى مبنى او وحدة منه أن يثبت فى عقد الإيجار تاريخ ورقم وجهة إصدار ترخيص البناء ومقدار الأجرة المقدرة للوحدة المؤجرة وفقا للمادة ( 11 ) من هذا القانون وذلك بالنسبة للمبانى الخاضعة لنظام الأجرة المبدئية .

ويجوز للمستأجر إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات .

ويحظر على المؤجر إبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبنى أو الوحدة منه وفى حالة المخالفة يقع باطلا العقد أو العقود اللاحقة للعقد الأول.

مادة 25

لا يجوز أن يزيد مقدار التأمين الذى يدفعه المستأجر على ما يعادل أجرة شهرين ويسرى هذا الحكم على عقود الإيجار القائمة وقت العمل بهذا القانون وللمستأجر الحق فى استرداد الزيادة فى قيمة التأمين بخصمها مباشرة من الأجرة مقسطة على سنة او حتى نهاية العقد او عند إخلاء العين المؤجرة أيهما أقرب وذلك بغير حاجة إلى الالتجاء إلى القضاء .

مادة 26

لا يجوز للمؤجر مالكا كان أو مستأجرا بالذات أو بالوساطة اقتضاء أى مقابل أو أتعاب بسبب تحرير العقد أو أى مبلغ إضافى خارج نطاق عقد الإيجار زيادة على التأمين والأجرة المنصوص عليها فى العقد .

كما لا يجوز بأية صورة من الصور للمؤجر أن يتقاضى أى مقدم إيجار .

مادة 27

يجب أن يتم الوفاء بالأجرة المحددة وما فى حكمها كاملة إلى المؤجر طبقا لأحكام هذا الباب فى موعد لا يجاوز الأسبوع الأول من الشهر المستحقة عنه أو الموعد المتفق عليه فى العقد وذلك بإيصال مثبتة فيه قيمة الأجرة . فإذا امتنع المؤجر عن استلام الأجرة وإعطاء سند المخالصة عنها ، فللمستأجر قبل مضى 15 ( خمسة عشر ) يوما من تاريخ الإستحقاق أن يخطر المؤجر بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم وصول لتسلمها خلال أسبوع ، فإذا لم يتسلمها خلال هذا الميعاد يودع المستأجر الأجرة دون رسوم خلال الأسبوع التالى خزانة مأمورية العوائد المختصة .

وفى المدن والقرى التى لا توجد بها مأموريات عوائد ، يتم الإيداع بخزينة الوحدة المحلية الواقع فى دائرتها العقار .

وعلى كل من المستأجر والجهة المودع لديها الأجرة إخطار المؤجر بهذا الإيداع بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول . ومع عدم المساس بما يكون للمؤجر من حقوق اخرى يعتبر إيصال الإيداع سندا لإبراء ذمة المستأجر من قيمة الأجرة المستحقة بالقدر المودع .

وعلى الجهة المودع لديها الأجرة أداء الأجرة المودعة للمؤجر فور طلبها دون قيد او شرط أو إجراءات .

مادة 28

لا يجوز حرمان المستأجر من أى حق من حقوقه أو منعه من أية ميزة كان ينتفع بها .

ولقاضى الأمور المستعجلة أن يأذن للمستأجر فى هذه الحالة بإعادة الحق أو الميزة على حساب المؤجر خصما من الأجرة المستحقة و ذلك بعد أعذار المؤجر بإعادتها إلى ما كانت عليه فى وقت مناسب .

ويجوز للجهة التى تحدد بقرار من المحافظ القيام بتنفيذ الأعمال اللازمة لإعادة الحق أو الميزة التى الزم بها المالك بموجب الحكم الصادر فى هذا الشأن وذلك على نفقة المالك على أن تقتضى النفقات منه بالطريق الادارى.

ومع ذلك إذا اصبح إلتزام المؤجر مرهقا أو غير متناسب مع ما يغله العقار من أجرة ، ففى هذه الحالة يجوز للقاضى أن يوزع تكلفة الإعادة على كل من المؤجر والمستأجر .

فإذا تبين عدم إمكان إعادة الحق أو الميزة ، جاز للمحكمة الإبتدائية الواقع فى دائرتها العقار بنا على طلب المستأجر إنقاص الاجرة بما يقابل الحق أو الميزة .

مادة 29(الفقرة الثانية مستبدلة بالقانون 6 لسنة 1997 )

( وراجع فى خصوص الفقرة الأولى من المادة القانون 6 لسنة 1997 فى مادتة الثانية )

مع عدم الإخلال بحكم المادة ( 8 ) من هذا القانون لا ينتهى عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أى من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك .

" فاذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى ، فلا ينتهى العقد بموت المستأجر وتستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته ، فى ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الأصلى طبقا للعقد ، أزواجا وأقارب حتى الدرجة الثانية ، ذكورا وإناثا من قصر وبلغ ، يستوى فى ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم " .

واعتبارا من اليوم التالى لتاريخ نشر هذا القانون المعدل ، لا يستمر العقد بموت أحد من أصحاب حق البقاء فى العين الا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلى دون غيرة ولمرة واحدة .

وفى جميع الأحوال يلتزم المؤجر بتحرير عقد إيجار لمن لهم حق لاستمرار فى شغل العين ويلتزم هؤلاء الشاغلون بطريق التضامن بكافة أحكام العقد .

مادة 30

استثناء من حكم المادة ( 604 ) من القانون المدنى تسرى عقود الإيجار القائمة على المالك الجديد للعقار ولو لم يكن لسند الإيجار تاريخ ثابت بوجه سابق على تاريخ انتقال الملكية .

مادة 31

................ ملغاة بالقانون 136 لسنة 1981 .

مادة 32

يجوز للمالك زيادة عدد الوحدات السكنية فى المبنى المؤجر بالاضافة أو التعلية ولو كان عقد الإيجار يمنع ذلك ولا يخل هذا بحق المستأجر فى إنقاص الأجرة أن كان لذلك محل .

ويجوز بحكم من قاضى الأمور المستعجلة الترخيص بإخلاء وهدم ما قد يعترض الإضافة أو التعلية من أجزاء الأماكن غير السكنية ، بشرط تعويض ذوى الشأن وإعطائهم حق العودة ، وفقا لأحكام الفصل الأول من الباب الثانى من هذا القانون .

اما إذا كان الجزء من المكان مخصصا للسكنى فلا يجوز الحكم بإخلائه وهدمه الا إذا قام المالك بتدبير مسكن آخر مناسب وذلك دون الإخلال بحق المستأجر فى العودة إلى المبنى الجديد ، وفقا لأحكام الفصل الأول من الباب الثانى من هذا القانون .

مادة 33

تكون قيمة استهلاك المياه على عاتق شاغلى الأماكن القائمة وقت العمل بهذا القانون أيا كان تاريخ انشائها أو التى تقام بعد العمل به وفقا للقواعد الآتية :

( أ ) قيمة ما تسجله العدادات الفرعية المركبة بوحداتهم أن وجدت عدادات بجميع وحدات المبنى ، وفى حالة عدم تساوى قراء العداد الرئيس مع مجموع قراءات العدادات الفرعية يوزع الفرق بالتساوى بين وحدات المبنى .

( ب ) إذا لم توجد عدادات فرعية بأية وحدة من وحدات المبنى فتوزع قيمة استهلاك المياه التى يسجلها العداد الرئيس على الشاغلين بحسب حجرات كل وحدة . إلى عدد حجرات المبنى جميعه وتحسب الصالة حجرة واحدة ولو تعددت .

( ب ) إذا وجدت عدادات فرعية ببعض وحدات المبنى دون البعض الآخر فتوزع قيمة استهلاك المياه التى يسجلها العداد الرئيس بعد استنزال ما تسجله العدادات الفرعية على الشاغلين على الوجه المبين بالفقرة السابقة .

( د ) فى الحالات التى يتم فيها توريد المياه عن غير طريق الجهة القائمة على ذلك يتحمل الشاغلون بقيمة استهلاك المياه وفقا لما يتم الاتفاق عليه بينهم وبين المؤجرين بما لا يجاوز 7% ( سبعة فى المائة ) من القيمة الإيجارية المحددة قانونا .

ويقع باطلا كل اتفاق يخالف القواعد سالفة الذكر .

مادة 34

تخفض الأجرة الشهرية بمقدار ( 5% ) خمسة فى المائة بحد ادنى مقداره مائتا مليم بالنسبة إلى شاغلى الأماكن الذين لم يكونوا ملتزمين بقيمة استهلاك المياه فى 18/8/1969 ، كما يسرى هذا الخفض إذا كان قد جرى العمل بين المؤجر والمستأجر على تحمل المؤجر بقيمة الاستهلاك على الرغم من النص فى عقد الإيجار على إلتزام المستأجر بها ، على الا يسرى هذا الخفض بالنسبة إلى الأماكن التى أنشئت قبل أول يناير سنة 1944 .

ويجوز لكل من المالك أو المستأجر تركيب عداد خاص على نفقته لحساب استهلاك المياه بالوحدة المؤجرة ، وذلك دون إشتراط موافقة الآخر ، وفى هذه الحالة تتم المحاسبة وفقا للأوضاع المبينة فى المادة السابقة .

مادة 35

يلتزم ملاك المبانى التى تنشأ بعد تاريخ العمل بهذا القانون بتوفير التوصيلات اللازمة لتركيب عداد خاص بكل وحدة من وحدات المبنى بمعرفة المستأجر وعلى نفقته ويراعى بقدر الإمكان وضعه فى مكان تسهل معه قراءة العداد دون الحاجة إلى دخول الوحدة ذاتها .

مادة 36

يصدر قرار من المحافظ المختص بتحديد وكيفية توزيع قيمة استهلاك المياه فى الحالات التى جد فيها غرف خدمات ومنافع مشتركة أو حدائق أو مأوى أو جراجات أو محال عامة أو أماكن تمارس فيها صناعة أو تجارة أو ما شابه ذلك من أنشطة غير سكنية .

مادة 37

فى جميع الحالات يلتزم المستأجر بأن يسدد قيمة استهلاك المياه إلى المؤجر فى المواعيد المحددة لسداد الأجرة ، أو كلما طلب المؤجر ذلك ، ما لم تضع الجهات الموردة للمياه أنظمة وقواعد لاقتضاء هذه القيمة من شاغلى المبانى مباشرة وعلى المؤجر إثبات تقاضيه تلك القيمة بإيصال مستقل أو مع إيصال استلام الأجرة .

ويترتب على التأخير فى سداد قيمة استهلاك المياه المستحقة للمؤجر ما يترتب على التأخير فى سداد الأجرة من آثاره .

وإذا ترتب على تأخر المؤجر فى أداء قيمة استهلاك المياه إلى الجهة الموردة لها قطعها عن المكان المؤجر أو الشروع فى ذلك كان للمستأجر أن يؤدى قيمة الاستهلاك إلى الجهة المذكورة مباشرة خصما مما يستحق للمؤجر لديه ، وذلك دون حاجة إلى أية إجراءات .

مادة 38

يلتزم ملاك المبانى المؤجرة كلها أو بعضها بأن يقوموا بعمل الخزانات وتركيب الطلمبات اللازمة لتوفير المياه لجميع أدوار المبنى ، وان يستخدموا مواسير مياه ذات أقطار كافية تسمح بمرور القدر المناسب للاستهلاك ، وذلك فى المناطق ووفقا للقواعد والشروط التى يصدر بها قرار من المحافظ بعد أخذ رأى الجهات القائمة على مرفق المياه وإذا امتنع المالك عن التنفيذ تطبق أحكام الفقرتين الثانية والثالثة من المادة ( 60 ) من هذا القانون دون حاجة إلى العرض على اللجنة أو المحكمة .

وتطبق أحكام المادة ( 1 ) بالنسبة إلى المبالغ التى ينفقها الملاك فى سبيل تنفيذ الالتزام المنصوص عليه بالفقرة السابقة .

ويحظر على شاغل العين تركيب طلمبة أو أى جهاز من شأنه ضخ المياه إلى الوحدة الخاصة به بالمخالفة للقواعد والشروط المقررة بمعرفة الجهة القائمة على مرفق المياه ، وفى حالة المخالفة تتم إزالة أسباب المخالفة إداريا وعلى نفقة المخالف فضلا عن العقوبة المقررة .

الفصل الرابع

فى إيجار الأماكن المفروشة

مادة 39

لا يجوز للمالك فى غير المصايف والمشاتى المحددة وفقا لأحكام هذا القانون أن يؤجر سوى وحدة واحدة مفروشة فى العقار الذى يملكه وفى تطبيق هذا المادة يعتبر الشخص وزوجه وأولاده القصر مالكا واحدا .

واستثناء من ذلك يجوز للمالك أن يؤجر وحدة اخرى مفروشة فى أى من الأحوال أو الأغراض الآتية :

( أ ) التأجير لاحدى الهيئات الأجنبية أو الدبلوماسية أو القنصلية أو المنظمات الدولية أو الإقليمية أو لأحد العاملين بها من الأجانب ، أو للأجانب المرخص لهم بالعمل أو بالاقامة بجمهورية مصر العربية .

( ب ) التأجير للسائحين الأجانب أو لاحدى الجهات المرخص لها فى مباشرة السياحة بغرض إسكان السائحين وذلك فى المناطق التى يصدر بتحديدها قرار من وزير السياحة بالاتفاق مع المحافظ المختص .

على انه إذا اتخذت الملكية شكل وحدات مفرزة فى عقارا فإنه لا يكون للمالك فى هذه الحالة سوى تأجير وحدتين مفروشتين فى كل مدينة مهما تعددت الوحدات المملوكة له ، وذلك بنفس الشروط والأوضاع المبينة بهذه المادة .

كما يكون للمالك إذا أقام خارج الجمهورية بصفة مؤقتة ان يؤجر سكنه مفروشا او خاليا وعليه فى هذه الحالة أن يخطر المستأجر لإخلاء العين فى الموعد المحدد لعودته للإقامة بالجمهورية وبشرط ان يمنح المستأجر اجلا مدته ثلاثة اشهر من تاريخ إخطاره ليقوم بإخلاء العين وردها إلى مالكها ، والا اعتبر شاغلا للعين دون سند قانونى وذلك أيا كانت مدة الإيجار المتفق عليها .

مادة 40 (( قضى بعدم دستورية هذه المادة بالحكم الدستورى رقم 149لسنة 18 ق دستورية جلسة 19/11/1997 -

منطوق الحكم :

حكمت المحكمة :

أولا - بعدم دستورية نص المادة 40 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر." ))

لا يجوز للمستأجر فى غير المصايف والمشاتى المحددة وفقا لأحكام هذا القانون أن يؤجر المكان المؤجر له مفروشا أو خاليا الا فى الحالات الآتية :

( أ ) إذا أقام خارج الجمهورية بصفة مؤقتة :

وعلى المستأجر الأصلى فى هذه الحالة أن يخطر المستأجر من الباطن لإخلاء العين فى الموعد المحدد لعودته لتامة بالجمهورية ، بشرط أن يمنح المستأجر من الباطن اجلا مدى ثفة اشهر من تاريخ إخطاره ليقوم بإخلاء العين وردها إلى المستأجر الأصلى والا اعتبر شاغلا للعين دون سند قانونى . وذلك أيا كانت مدة الإيجار المتفق عليه .

( ب ) إذا كان مزاولا لمهنة حرة أو حرفة غير مقلقة للراحة أو مضرة بالصحة واجر جزءا من المكان المؤجر له لهذا الغرض إلى من يمارس مهنة أو حرفة ولو كانت مغايرة لمهنته أو حرفته .

( جـ ) إذا أجر المكان المؤجر له كله أو جزءا منه للطلاب الذين يدرسون فى غير المدن التى تقيم فيها أسرهم .

( د ) التأجير للعمال فى مناطق تجمعاتهم ، وكذا التأجير للعاملين بمختلف أجهزة الدولة والحكم المحلى والقطاع العام وذلك فى المدن التى يعينون بها او ينقلون إليها .

( هـ ) فى الحالات والشروط المبينة بالبندين ( ا ، ب ) من المادة السابقة .

وفى جميع الأحوال يشترط الا يزيد مجموع ما يقوم المستأجر هو وزوجته وأولاده القصر بتأجيره مفروشا على شقة واحدة فى نفس المدينة .

ولا يفيد من حكم هذه المادة سوى مستأجرى وحدات الأماكن الخالية.

مادة 41

فيما عدا الفنادق والنزل يجب على كل من أجر مكانا مفروشا أو جزءا منه أو آوى أو اسكن أى أجنبى أو مصرى ، أن يخطر قسم الشرطة الذى يتبعه المكان باسم الشاغل للمكان وجنسيته ورقم جواز سفره أن كان أجنبيا ورقم ومكان وتاريخ صدور بطاقته الشخصية أو العائلية أن كان مصريا ، ومدة الإيجار أو الأشغال والغرض منه وتاريخ بداية هذه المدة ونهايتها ، وذلك خلال ثلاثة أيام من تاريخ تأجير او شغل المكان أيهما اسبق .

مادة 42

على المؤجر أن يطلب قيد عقود الإيجار المفروش التى تبرم تطبيقا لأحكام المادتين 39 ، 40 لدى الوحدة إليه المختصة وتلزم هذه الجهة بإخطار مصلحة الضرائب شهريا بما يتجمع لديها من بيانات فى هذا الشأن .

مادة 43

لا تسمع دعاوى المؤجر كما لا تقبل الطلبات المقدمة منه الناشئة أو المترتبة على تطبيق أحكام المادتين 39 ، 40 الا إذا كانت العقود المبرمة وفقا لها مقيدة على الوجه المنصوص عليه فى المادة السابقة .

ولا يجوز للمؤجر الاستناد إلى العقود لدى أية جهة من الجهات .

مادة 44 ((( قضى بعدم دستورية هذه المادة بحكم الدستورية رقم 4 لسنة 23 ق دستورية بجلسة 13/4/2003 بالمنطوق التالى

:حكمت المحكمة :

أولا : بعدم دستورية المادة (44) من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، وذلك فيما نصت عليه من تخويل مستأجرى الاماكن الخالية فى المصايف والمشاتى حق تأجيرها مفروشة بغير موافقة المالك .

ثانيا : بسقوط المادتين ( 45 ) من القانون سالف الذكر و( 21 ) من القانون رقم 136 لسنة 1981 والفقرتين الثانية والثالثة من المادة الاولى من قرار وزير الاسكان رقم 33 لسنة 1978 ."" ))

مع عدم الإخلال بأحكام المادتين 39 ، 40 يجوز للملاك ولمستأجرى الأماكن الخالية فى المصايف والمشاتى التى يصدر تجديدها قرار من وزير الإسكان والتعمير بعد أخذ رأى المحافظ المختص ، تأجير الأماكن مفروشة طبقا للشروط والأوضاع التى ينص عليها هذا القرار .

مادة 45((قضى بسقوط هذه المادة بحكم الدستورية رقم 4 لسنة 23 ق دستورية بجلسة 13/4/2003 - راجع منطوق الحكم مع المادة 44 وأيضا بحكم الدستورية رقم 149لسنة 18 ق دستورية راجع منطوق الحكم مع المادة 40 من هذا القانون ))

فى جميع الأحوال التى يجوز فيها للمستأجر تأجير المكان او جزء من المكان المؤجر مفروشا يستحق المالك أجرة إضافية عن مدة التأجير مفروشا بواقع نسبة من الأجرة القانونية تحسب على الوجه الآتى :

( أ ) أربعمائة فى المائة ( 400% ) عن الأماكن المنشأة قبل أول يناير سنة 1944.

( ب ) مائتان فى المائة ( 200% ) عن الأماكن المنشأة منذ أول يناير سنة 1944 وقبل 5 نوفمبر سنة 1961.

( جـ ) مائة وخمسون فى المائة ( 150% ) عن الأماكن المنشأة منذ 5 نوفمبر سنة 1961 حتى تاريخ العمل بهذا القانون .

( د ) مائة فى المائة ( 100% ) عن الأماكن التى يرخص فى أقامتها إعتبارا من العمل بأحكام هذا القانون .

وفى حالة تأجير المكان المفروش جزئيا يستحق المالك نصف النسب الموضحة فى هذه المادة .

مادة 46 (( قضى بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادة بحكم الدستورية رقم 187 لسنة 20 ق دستورية فى 2/11/2003 وكان منطوق الحكم

حكمت المحكمة :

""بعدم دستورية نص الفقرة الاولى من المادة (46) من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، والزمت الحكومة المصروفات ومبلغ مائتى جنية مقابل اتعاب المحاماة . "" ))

وقضى بعد دستورية الفقرة الثانية بحكم المحكمة الدستورية العليا برقم 221 لسنة 24 قضائية " دستورية جلسة 13/5/2005 فميا تضمنته

منطوق الحكم

حكمت المحكمة بعدم دستورية نص الفقرة الثانية من المادة (46) من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر . وألزمت الحكومة المصروفات ومبلغ مائتى جنيه مقابل أتعاب المحاماة

يحق للمستأجر الذى يسكن فى عين أستأجرها مفروشة من مالكها لمدة خمس سنوات متصلة سابقة على تاريخ العمل بهذا القانون البقاء فى العين ولو انتهت المدة المتفق عليها وذلك بالشروط المنصوص عليها فى العقد ،

ولا يجوز للمؤجر طلب إخلائه الا إذا كان قد أجرها بسبب أقامته فى الخارج وثبتت عودته نهائيا أو إذا أخل المستأجر بأحد إلتزاماته وفقا لاحكام البنود ( ا ، ب ، جـ ، د ) من المادة 31 من هذا القانون . فإذا كانت العين قد أجرت مفروشة من مستأجرها الأصلى فانه يشترط لاستفادة المستأجر من الباطن من حكم الفقرة السابقة أن يكونه قد امضى فى العين مدة عشر سنوات متصلة سابقة على تاريخ العمل

بهذا القانون .

مادة 47

فى غير الحالات المنصوص عليها فى المادة السابقة ، يجب على الملاك والمستأجرين المؤجرين لأماكن مفروشة حتى تاريخ العمل بهذا القانون تعديل الأوضاع وفقا لأحكام هذا الفصل . ستة اشهر من ذلك التاريخ أو انتهاء هدد العقود أيهما أقرب ويسلم المكان إلى المالك أو المستأجر الأصلى بحسب الأحوال ، ويجوز لمجلس الوزراء لاعتبارات المصلحة العامة التى يراها أن يمد هذه المهلة لمدة او لمدد لا تجاوز سنتين من تاريخ العمل بهذا القانون .

مادة 48

لا يفيد من أحكام هذا الفصل سوى الملاك والمستأجرين المصرين .

على الا تسرى أحكام الفصلين الثانى والرابع من الباب الأول ، وكذا أحكام الفصل الأول من الباب الرابع من هذا القانون على مشروعات الاسكان والامتداد العمرانى التى تقام وفقا لاحكام القانون المنظم لاستثمار المال العربى والأجنبى والمناطق الحرة

الباب الثانى

فى هدم المبانى غير السكنية لإعادة بنائها

وفى المنشآت الآيلة للسقوط والترميم والصيانة

الفصل الأول

فى شأن هدم المبانى غير السكنية لإعادة بنائها بشكل أوسع

مادة 49

يجوز لمالك المبنى المؤجرة كل وحداته لغير أغراض السكن ، أن ينبه على المستأجرين بإعلان على يد محضر بإخلاء المبنى بقصد إعادة بنائه وزيادة مسطحاته وعدد وحداته وذلك وفقا للشروط والأوضاع الآتية :

( 1 ) أن يحصل المالك على التصاريح والتراخيص والمواصفات اللازمة للهدم وإعادة البناء وفقا لأحكام القانون على أن يتضمن الترخيص بناء وحدات جديدة تصلح لذات الغرض الذى كانت تستعمل فيه الوحدات المرخص بهدمها .

( ب ) الا تقل جملة مسطحات أدوار المبنى الجديد عن أربعة أمثال مسطحات أدوار المبنى قبل الهدم.

( جـ ) أن يشتمل المبنى الجديد على وحدات سكنية أو فندقية لا يقل مجموع مسطحاتها عن خشين فى المائة ( 50% ) من مجموع مسطحاته .

( د ) ان يقوم المالك بتوفير وحدة مناسبة باجر مماثل ليمارس المستأجر نشاطه فيها والا التزم بتعويضه بمبلغ مساو للفرق بين القيمة الإيجارية للوحدة التى يشغلها والقيمة الإيجارية للوحدة التى يتعاقد على ممارسة نشاطه فيها لمدة خمس سنوات او للمدة التى تنقضى إلى أن يعود إلى المكان نعد بنائه بذات القيمة الإيجارية الأولى ، أو يدفع مبلغ مساويا للقيمة الإيجارية للوحدة التى يشغلها خالية عن مدة عشر سنوات بحد ادنى قدره ألفا جنيه أيهما اكبر .

( هـ ) أن يحدد المالك موعدا يتم فيه الاخلاء على الا يكون هذا الموعد قبل انقضاء أطول مدة إيجار متفق عليها عن أى وحدة من وحدات المبنى وبشرط الا يقل عن ستة اشهر من تاريخ التنبيه بالإخلاء .

مادة 50

لا يلتزم المستأجرون بالإخلاء الا بموافقتهم جميعا عليه وذلك بموجب خطابات للمالك موصى عليها مصحوبة بعلم الوصول أو بإقرارات كتابية منهم .

فإذا انقضت ثلاثة اشهر على التنبيه بالإخلاء دون موافقة جميع المستأجرين عليه جاز للمالك أن يلجأ إلى المحكمة المختصة للحصول على حكم بالإخلاء ويكون هذا الحكم قابلا للتنفيذ بعد انقضاء ثلاثة اشهر من تاريخ النطق به ويشترط أداء التعويض المنصوص عليه فى المادة السابقة أو إيداعه المحكمة المختصة إيداعا غير مشروط لصالح المستأجرين .

وإذا امتنع أى من المستأجرين عن تنفيذ الاخلاء فى الموعد المحدد بالتنبيه المعلن إليهم من المالك بعد موافقة جميع المستأجرين او بناء على حكم المحكمة المختصة وقيام المالك بأداء التعويض المستحق ، جاز للمالك أن يستصدر من قاضى الأمور المستعجلة حكما بطرد الممتنع عن الإخلاء فورا.

مادة 51

لا تسرى أحكام هذا الفصل على المبانى المؤجرة لاستعمالها دورا للتعليم حكومية أو خاصة تخضع للإشراف الحكومى وكذلك المستشفيات العامة أو الخاصة الخاضعة لإشراف وزارة الصحة ومحطات تموين وخدمة السيارات أو المنشآت السياحية أو الفندقية او المصرفية وغيرها من المنشآت ذات الأهمية للاقتصاد أو الأمن القومى أو التى تقدم خدمات عامة للجمهور والتى يصدر بتحديدها قرار من وزير الإسكان والتعمير بعد موافقة الوزير المختص .

أما غير ذلك من المبانى المؤجرة للجهات الحكومية أو لوحدات الحكم المحلى أو للهيئات العامة أو لوحدات القطاع العام أم فتسرى عليها أحكام هذا الفصل على أن تزاد المهلة بالنسبة إليها إلى ثلاث سنوات من تاريخ التنبيه بالإخلاء إذا طلبت الجهة المستأجرة الإفادة من هذه المهلة وذلك مقابل التنازل عن تعويض الإخلاء .

مادة 52

على المالك أو خلاله العام أو الخاص أن يتم الهدم فى مدة أقصاها ثلاثة اشهر من تاريخ إخلاء المبنى كله ، وان يشرع فى إعادة البناء خلال ثلاثة اشهر من تاريخ انتهاء الهدم . فإذا لم يتم الهدم خلال المدة المشار إليها دون عذر ومقبول كان لمن يرغب من المستأجرين بحكم من قاضى الأمور المستعجلة الحق فى العودة إلى شغل وحدته متى كان ذلك ممكنا ، والا كان له الحق فى تعويض قانونى مماثل للتعويض المنصوص عليه فى المادة ( 49 ) بالإضافة إلى حقه فى الاحتفاظ بالتعويض الذى تقاضاه من المالك عند موافقته على الاخلاء ، وذلك كله دون إخلال بحقه فى المطالبة قضاء بما يزيد على هذا التعويض أن كان له مقتض .

مادة 53

إذا تم الهدم ولم يشرع المالك أو خلفه فى البناء خلال المدة المشار إليها فى المادة السابقة ، او شرع فى البناء ثم تعمد عدم إتمامه فى الوقت الذى تحدد الجهة المختصة بشئون التنظيم جاز للمحافظ المختص أن إلى احدى الجهات القيام بالبناء أو تكملته على حساب المالك وفقا للقواعد التى يصدر بها قرار من وزير الإسكان والتعمير ويكون للمبالغ المستحقة لهذه الجهة حق امتياز على المبنى الذى قامت بإنشائه أو استكماله من ذات مرتبة الامتياز المقرر للمبالغ المستحقة للمقاولين والمهندسين المعماريين طبقا لنص المادة ( 1148 ) من القانون المدنى .

ويكون للجهة المشار إليها تأجير المبنى واقتضاء أجرته إلى أن تستوفى المبالغ التى انفقتها والمصروفات الإدارية ، ويحق للمالك أن يحصل على 20% من تلك الأجرة شهريا .

مادة 54

لمستأجرى الوحدات التى يتم هدمها وفقا لأحكام هذا الفصل الحق فى شغل الوحدات بالعقار الجديد الذى أعيد بناؤه ويلتزم المالك أو خلفه العام او الخاص بانشاء وحدات جديدة تصلح لذات الغرض الذى كانت تستعمل فيه الوحدات المهدومة ما لم تحل التشريعات السارية دون ذلك . وفى هذه الحالة يستحق المستأجر تعويضا آخر مساو للتعويض المنصوص عليه فى المادة 49 من هذا القانون .

ويلتزم المالك بإخطار مستأجرى وحدات العقار المهدوم بإتمام إعادة البناء بإنذار على يد محضر ، يرسل إليهم على محال أقامتهم التى يخطرون بها المالك عند الإخلاء ، وذلك خلال مدة لا تجاوز شهرا من تاريخ لمام البناء.

وعلى المستأجر إبداء رغبته بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول فى شغل وحدة فى العقار المنشأ فى مدة لا تجاوز شهرا من تاريخ إخطاره والا سقط حقه فى ذلك .

وتحدد بقرار من وزير الإسكان والتعمير قواعد وا جرا عات وأولويات شغل مستأجرى العقار المهدوم لوحدات المبنى الجديد .

الفصل الثانى

فى شأن المنشآت الآيلة للسقوط والترميم والصيانة

ألغى الفصل الثانى من الباب الثانى من القانون رقم 49 لسنة 1977 بالمادة الثالثة من القانون رقم

119 لسنة 2008 الخاص بالبناء

( الجريدة الرسمية – العدد 19 مكرر (أ) فى 11 مايو سنة 200

الباب الثالث

فى شأن تقرير بعض الإعفاءات الضريبية على العقارات المبنية

مادة 66

مع عدم الإخلال بأحكام القانون رقم 169 لسنة 1961 بتقرير بعض الإعفاءات الضريبية على العقارات المبنية وخفض الإيجارات بمقدار الإعفاء والقانون رقم 38 لسنة 1967 فى شأن النظافة العامة ، والقانون رقم 46 لسنة 1968 باستثناء بعض الأماكن من الإعفاءات الضريبية المقررة بالقانون رقم 169 لسنة 1961 المشار إليه ، يعفى شاغلو المساكن من أداء الضرائب العقارية الأصلية والإضافية إذا زاد متوسط الإيجار الشهرى للغرفة الواحدة فيها على ثلاثة جنيهات ولم يجاوز خمسة جنيهات .

كما يعفى شاغلو المساكن من أداء الضريبة الأصلية دون الضرائب الإضافية وذلك إذا زاد متوسط الإيجار الشهرى للغرفة الواحدة فيها على خمسة جنيهات ولم يجاوز ثمانية جنيهات .

كما يعفى أصحاب العقارات التى أنشئت قبل أول يناير سنة 1944 من ضرائب الدفاع والأمن القومى .

مادة 67

تسرى الإعفاءات المقررة بالمادة السابقة إعتبارا من أول يناير سنة 1977 على المساكن المنشأة أو المشغولة لأول مرة بعد 18/8/ 1969 ، على لجان تقدير الإيجارات والحكمة المختصة مراعاة ذلك عند تقدير الأجرة وفقا لأحكام هذا القانون .

على انه بالنسبة إلى المساكن المنشأة أو المشغولة لأول مرة منذ تاريخ العمل بهذا القانون يعفى شاغلو المساكن من أداء الضرائب العقارية الأصلية والإضافية إذا لم يجاوز متوسط الإيجار الشهرى للغرفة الواحدة فيها ثمانية جنيهات ، اما إذا زاد المتوسط عن ذلك ولم يجاوز عشرة جنيهات شهريا فيعفى شاغلو المساكن من أداء الضرائب الأصلية دون الضرائب الإضافية

الباب الرابع

فى شأن تمليك العقارات

الفصل الاول

فى شأن بعض الأحكام الخاصة بالتمليك

مادة 68

يجوز لأجهزة الدولة ووحدات الحكم المحلى وشركات القطاع العام والجمعيات التعاونية لبناء المساكن وصناديق التأمين الخاصة والشركات الخاصة والأفراد إنشاء المبانى بقصد تمليك كل أو بعض وحداتها السكنية .

ويحظر على الجهات القائمة على منح موافقات وتراخيص البناء ، التصريح للشركات الخاصة والأفراد باقامة مبان أو أجزاء منها بقصد التمليك الا فى حدود عشرة فى المائة ( 10% ) من جملة الاستثمارات المقررة لكل مستوى من مستويات الإسكان المختلفة ، ويصدر قرار من وزير الإسكان والتعمير بقواعد الأولوية فى حدود هذه النسبة .

ويلتزم كل من البائع والمشترى فى حالة التعاقد بأن يكتتب بـ 5% من ثمن البيع فى شراء سندات لصالح صندوق تمويل مشروعات الإسكان الاقتصادى وذلك دون الإخلال بأية إلتزامات اخرى يفرضها القانون رقم 107 لسنة 1976.

مادة 69

يجب أن يرفق بمستندات طلب الموافقة أو الترخيص بالبناء بيان موقع من المالك أو من ينيبه يبين فيه ما إذا كان البناء كله أو بعضه بقصد التمليك أو التأجير ، وإذا صدرت الموافقة أو الترخيص بالبناء على أساس تأجير المبنى كله أو بعضه وجب على الطالب أن يقوم بتأجير عدد من الوحدات لا يقل عن العدد الذى صدرت الموافقة بالترخيص بالبناء على أساسه وذلك دون إخلال بحق المالك فى التصرف فى العقار كله أو بعضه وفقا للقواعد العامة .

مادة 70

يحظر على المرخص لهم بإقامة مبان أو أجزاء منها بقصد التمليك الاستفادة من النظم أو الميزات الخاصة بتوزيع أو صرف أو تيسير الحصول على مواد البناء وذلك فى حدود ما رخص لهم فى إنشائه بقصد التمليك .

ويتولى ملاك هذه المبانى بمعرفتهم وعلى نفقتهم استيراد ما يلزم لها من مواد البناء ، أو شرائها من المواد المستوردة ، أو من المواد المنتجة محليا بالأسعار العالمية وذلك بعد الوفاء باحتياجات الإسكان المخصص للتأجير .

ويستثنى من ذلك أجهزة الدولة وشركات القطاع العام والمجمعيات التعاونية وصناديق التأمين الخاصة .

مادة 71

يحظر على كل من تعاقد على تمليك او تأجير وحدات سكنية قبل العمل بهذا القانون او يتعاقد على ذلك بعد العمل به أن يتراخى عمدا عن استكمال الوحدات المبيعة أو المؤجرة فى المواعيد المتفق عليها او يعمد إلى تعطيل الانتفاع بها واستعمالها فيما أعدت له من أغراض .

مادة 72

تملك المساكن الشعبية الاقتصادية والمتوسطة التى أقامتها المحافظات وتم شغلها قبل تاريخ العمل بهذا القانون ، نظير أجرة تقل عن الأجرة القانونية ، إلى مستأجريها على أساس سداد الأجرة المخفضة لمدة خمس عشرة سنة وذلك وفقا للقواعد والشروط والأوضاع التى يصدر بها قرار من رئيس مجلس الوزراء .

الفصل الثانى

فى اتحاد ملاك العقار المقسم إلى طبقات او شقق

ألغى الفصل الثانى من الباب الرابع من القانون رقم 49 لسنة 1977 بالمادة الثالثة من القانون رقم

119 لسنة 2008 الخاص بالبناء

( الجريدة الرسمية – العدد 19 مكرر (أ) فى 11 مايو سنة 200

الباب الخامس

فى العقوبات

مادة 76 (( قضى بسقوط هذه المادة بالحكم الدستورى رقم56 لسنة 18 جلسة 18/11/1997 - فقط فى مجدال تطبيقها بخصوص نص الفقرة الأولى من المادة 8 من هذا القانون :

منطوق الحكم

حكمت المحكمة :

ثانيا - بسقوط نص المادة 76 من هذا القانون فى مجال تطبيقها بالنسبة لاحتجاز اكثر من مسكن في البلد الواحد. "" ))

يعاتب بالحبس مدة لا تقل عن شهر ولا تزيد عن ستة اشهر وبغرامة لا تقل عن مائة جنيه ولا تجاوز خمسمائة جنيه أو باحدى هاتين العقوبتين كل من يخالف أحكام المواد 7 / 1 ، 8 ، 13 / 1 ، 24 ، 25 من هذا القانون .

ويحكم فضلا عن ذلك فى حالة مخالفة حكم المادة ( 8 / 1 ) بإنهاء عقد المسكن أو المساكن المحتجزة بالمخالفة لحكم القانون .

مادة 77

يعاتب كل من يخالف حكم المادة 26 من هذا القانون سواء كان مؤجرا او مستأجرا او وسيطا بالحبس مدة لا تقل عن ثلاثة اشهر وبغرامة تعادل مثلى المبلغ الذى تقاضاه بالمخالفة لاحكام المادة ، ويعفى من العقوبة كل من المستأجر والوسيط إذا ابلغ أو بادر بالاعتراف بالجريمة .

وفى جميع الأحوال يجب الحكم على المخالف بأن يرد إلى صاحب الشأن ما تقاضاه على خلاف أحكام المادة المشار إليها .

مادة 78

يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن شهر وبغرامة لا تقل عن مائة جنيه ولا تجاوز خمسمائة جنيه او باحدى هاتين العقوبتين كل من خالف أحكام المواد 39 ، 40 ، 41 من هذا القانون .

وتكون العقوبة الحبس مدة لا تقل عن شهر ولا تجاوز ستة اشهر وبغرامة لا تقل عن مائة جنيه ولا تجاوز خمسمائة جنيه أو باحدى هاتين العقوبتين فى حالة مخالفة أحكام المواد 38 ، 52 / 1 ، 53 / 1 ، 54 / 2 من هذا القانون .

مادة 79

يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن شهرين ولا تزيد على سنة وبغرامة لا تقل عن مائة جنيه ولا تجاوز خمسمائة جنيه أو باحدى هاتين العقوبتين كل من خالف أحكام المادتين 60 / 1 ، 64 من هذا القانون ، فإذا ترتب على عدم تنفيذ المالك لقرار صادر بالهدم الكلى أو الجزئى سقوط المبنى كانت العقوبة الحبس .

مادة 80

يعاقب على مخالفة احكام المواد 3/1 ، 69 ، 70/1 ، 71 بالحبس مدة لا تقل عن ثلاثة أشهر ولا تجاوز سنة وبغرامة لا تقل عن مائة جنيه ولا تجاوز خمسمائة جنيه أو بإحدى هاتين العقوبتين .

ويحكم فضلا عن ذلك فى حالة مخالفة المادة 69 بغرامة تعادل التكلفة التقديرية للوحدات المبيعة.

كما يحكم فى حالة مخافة أحكام المادتين 3/1 ، 70/1 بأن يرد المخالف للدولة مبلغا يماثل ثمن المواد التى حصل عليها بالمخالفة لأحكام هاتين المادتين .

مادة 81

يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن شهر وبغرامة لا تقل عن مائة جنيه ولا تجاوز ثلاثمائة جنيه كل من يقوم عمدا بأى فعل من شأنه تهديد سلامة مبنى أو تعرضه للسقوط او إتلافه كليا أو جزئيا إذا من كان ذلك بقصد التوصل إلى اعتباره آيلا للسقوط .

مادة 82 ( قضى بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادة بالحكم الدستورى رقم 29 لسنة 18 جلسة 3/1/1998 )

منطوق الحكم :

:

حكمت المحكمة :

بعدم دستورية نص الفقرة الأولى من المادة 82 من القانون رقم 49 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وذلك فيما تضمنته من افتراض علم مؤجر المكان أو جزء منه بالعقد السابق الصادر من نائبه أو من أحد شركائه أو نائبهم، وألزمت الحكومة المصروفات، ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة."" ))

يعاقب بالحبس مدة لا تقلى عن ستة اشهر وبغرامة لا تقل عن خمسمائة جنيه ولا تجاوز ألفى جنيه او باحدى هاتين العقوبتين ، كل من

أجر مكانا او جزء منه او باعه ، ولو بعقد غير مشهر ، او مكن آخر منه وكان ذلك التأجير أو البيع أو التمكين على خلاف مقتضى عقد سابق ، ولو غير مشهر ، صادر منه أو من نائبه او من أحد شركائه أو نائبيهم ، ويفترض علم هؤلاء بالعقد السابق الصادر من أيهم .

ويعاقب بالعقوبة السابقة من يسبق إلى وضع يده ، أو يشرع فى ذلك على خلاف مقتضى العقد

مادة 83

لا تخل العقوبات الواردة فى هذا القانون بأية عقوبة اشد منصوص عليها فى أى قانون آخر .

مــادة 84

تؤول حصيلة جميع الغرامات التى يقضى بها تنفيذا لأحكام هذا القانون إلى صندوق تمويل مشروعات الإسكان الاقتصادى .

الباب السادس

احكام انتقالية وختامية

مــادة 85

تستمر المحاكم فى نظر الدعاوى التى أقيمت قبل العمل بهذا القانون طبقا للقواعد والإجراءات السارية قبل نفاذه .

مــادة 86

يلغى القانون رقم 52 لسنة 1969 وأوامر نائب الحاكم العسكرى العام رقم 4 ، 5 لسنة 1976 ورقم 5 لسنة 1977 ، كما يلغى كل حكم يخالف أحكام هذا القانون

مــادة 87

يصدر وزير الإسكان والتعمير اللوائح والقرارات اللازمة لتنفيذ هذا القانون خلال ثلاثة اشهر من تاريخ العمل به.

مــادة 88

ينشر هذا القانون فى الجريدة الرسمية ، ويعمل به من اليوم التالى لتاريخ نشره ،

يبصم هذا القانون بخاتم الدولة ، وينفذ كقانون من قوانينها .

صدر برياسة الجمهورية فى 16 رمضان سنة 1397 هـ ( الموافق 30 أغسطس سنة 1977 م ) .

اللائحة التنفيذية للقانون رقم 49 لسنة 1977

الباب الأول

المساكن التى تشغل بتصاريح اشغال مؤقتة

المادة 1

--------

حالات الطوارئ والضرورة المنصوص عليها فى البند (ب) من المادة (2) من القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار اليه هى :-

1- الكوارث الطبيعية 0

2- الحروب 0

3- انهيارات المبانى 0

4- الحرائق 0

5- اخلاء المساكن او تغيير محل اقامة السكان طبقا للقوانين واللوائح بسبب الضرورات الملجئة للامن العام او حماية الصحة العامة .

6- اخلاء المساكن او تغيير محل اقامة السكان طبقا للقوانين واللوائح او الاخلاء فى الحالات التى تقتضيها الضرورة لتلافى الاخطار المترتبة على تنفيذ المشروعات العامة والتى تحدد بالاتفاق بين وزير الاسكان والتعمير والوزير المختص .

المادة 2

--------

تصدر تصاريح الاشغال المؤقت فى الحالات المنصوص عليها فى المادة السابقة اما بذات المدينة او القرية التى يقيم السكان فيها او بمدينة او قرية أخرى بنفس المحافظة أو بمحافظة أخرى .ويراعى فى اصدار تصاريح الاشغال المؤقت حجم الاسرة المنقولة وقدرتها المالية مع تحديد مقابل الانتفاع المؤقت بما يزيد على الاجرة القانونية للمسكن الذى يصرح .ولا تصدر هذه التصاريح الا بالنسبة للمساكن المملوكة للدولة او وحدات الحكم المحلى او القطاع العام .وتخلى المساكن التى يتم شغلها بمجرد زوال السبب الذى صدر بناء عليه التصريح بالاشغال المؤقت ويصدر بالاخلاء قرار الاشغال المؤقت ويجب ان يتضمن هذا القرار الميعاد المحدد الذى ينفذ فيه الاخلاء .

المادة 3 (( قضى بسقوط أحكام اللائحة التنفيذية الخاصة بالتبادل بالحكم الدستورى رقم 71 لسنة 19 جلسة 4/10/1997 - ))

منطوق الحكم

حكمت المحكمة :

ثانيا - بسقوط أحكام اللائحة التنفيذية لهذا القانون الصادر بقرار وزير الإسكان والتعمير رقم 99 لسنة 1978، وذلك فى مجال تطبيقها بالنسبة إلى تبادل الوحدات السكنية."" ))

--------

يكون تبادل الوحدات السكنية بالتطبيق لأحكام الفقرة الاخيرة من المادة (7) من القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار اليه فى الحالات الآتية :-

(اولا ) بعد موقع العمل الاصلى لكل من المستأجرين راغبى التبادل عن محل اقامته على نحو يترتب عليه اذا ما تم التبادل بينهما توفير الوقت والتخفيف من استعمال وسائل المواصلات .

(ثانيا ) مقتضيات الحالة الصحية لاى من المستأجرين راغبى التبادل أو كليهما اذا كانت تستلزم انتقالة الى مسكن آخر أكثر ملاءمة لظروفه الصحية .ولا تثبت هذه الحالة الا بتقرير قاطع من اثنين من الاطباء المتخصصين يتضمن بيانا تفصيليا بالحالة الصحية للمستأجر وما تقتضيه من تغيير لمسكنه بسببها .

(ثالثا ) تغيير الظروف الاجتماعية للمستأجرين الراغبين فى التبادل او لاحدهما مثل تغيير حجم الاسرة بما يترتب عليه من ضيق او اتساع فى المسكن الذى تشغله .ويكون التبادل فى الحالة المبينة فى (أولا ) فيما بين مدن كل اقليم من الاقاليم الصادر بها قرار رئيس الجمهورية رقم 495 لسنة 1977. ويكون التبادل فى الحالتين المذكورتين فى (ثانيا) و (ثالثا) فى عواصم المحافظات وغيرها من البلاد التى تسرى فيها أحكام الباب الاول من القانون المشار اليه سواء فى عقار واحد أو بين عقار وأخر داخل البلد الواحد .

المادة 4(( قضى بسقوط أحكام اللائحة التنفيذية الخاصة بالتبادل بالحكم الدستورى رقم 71 لسنة 19 جلسة 4/10/1997 - راجع منطوق الحكم المرفق بالمادة 3 من هذا القانون ))

--------

يشترط فى جميع الاحوال لاجراء التبادل وفاء كل من المستأجرين الراغبين فى التبادل بجميع التزاماته المالية الناشئة عن عقد الايجار قبل البدء فى اجراءات التبادل .وفيما عدا التبادل بسبب مقتضيات الحالة الصحية المبينة فى البند (ثانيا ) من المادة (3) يشترط ان يكون قد انقضى على اقامة كل من المستأجرين فى مسكنه سنة كاملة على الاقل سابقة على البدء فى تلك الاجراءات ويبقى المستأجران ضامنين متضامنين كل منهما للاخر فى جميع الالتزامات المالية الناشئة عن عقد الايجار فى مواجهة الملاك لمدة سنتين من تاريخ اتمام التبادل .

المادة 5(( قضى بسقوط أحكام اللائحة التنفيذية الخاصة بالتبادل بالحكم الدستورى رقم 71 لسنة 19 جلسة 4/10/1997 - راجع منطوق الحكم المرفق بالمادة 3 من هذا القانون )) ))

--------

يحرر المستأجران راغبا التبادل (5) نسخ من النموذج الخاص بذلك والمرفق بهذه اللائحة ويخطر المستأجران كلا من ملاك العقارين المراد التبادل فيهما بنسخة من هذا النموذج موقع عليها منهما ومرفق بها المستندات الدالة على صحة ما يتضمنه من بيانات وذلك بكتاب موصى عليه بعلم الوصول وعلى كل من الملاك خلال ثلاثين يوما من تاريخ أخطاره برغبة المستأجرين ابلاغهما بكتاب موصى عليه بعلم الوصول برأيه فى طلباتهم ويعتبر انقضاء هذه المدة بمثابة رفض منه للتبادل .

المادة 6(( قضى بسقوط أحكام اللائحة التنفيذية الخاصة بالتبادل بالحكم الدستورى رقم 71 لسنة 19 جلسة 4/10/1997 - راجع منطوق الحكم المرفق بالمادة 3 من هذا القانون )) ))

--------

يتنازل كل من المستأجرين راغبى التبادل عن عقد الايجار الخاص به للمستأجر الآخر وذلك بعد رضاء الملاك أو صدور من القضاء بالتبادل ويخطر كل منهما الملاك خلال خمسة أيام من تاريخ اخطاره بهذا التنازل بتسليم عقد ايجار محرر منه للمستأجر الذى تم التنازل اليه بذات شروط عقد المستأجر المتنازل .

المادة 7(( قضى بسقوط أحكام اللائحة التنفيذية الخاصة بالتبادل بالحكم الدستورى رقم 71 لسنة 19 جلسة 4/10/1997 - راجع منطوق الحكم المرفق بالمادة 3 من هذا القانون )) ))

--------

فى حالة توافر الشروط اللازمة للتبادل ورفض بعض الملاك او كلهم صراحة او ضمنا لاجرائه يقوم الحكم الصادر لصالح المستأجرين مقام العقد اللازم لاثبات التبادل طبقا لآحكام المادة السابقة .

الفصل الثانى

المساكن التى يتراخى ملاكها عمدا عن إعدادها للإستغلال

المواد من 8 الى 12

--------------

ملغاة بالمادة 8 من قرار وزير التعمير والدولة للاسكان واستصلاح الاراضى رقم 107 لسنة 1983

الفصل الثالث

مواد البناء للمبانى من المستوى الفاخر

المادة 13

--------

على الجهات التى تتولى بيع مواد البناء المنتجة محليا والمقدرة كمياتها مع تراخيص البناء الصادرة لمبان أو أجزاء منها من المستوى الفاخر ان تبيع هذه المواد الى المرخص اليهم بالاسعار العالمية السائدة وقت البيع وتحدد على اساس سعر البيع العالمى مضافا الى ما يعادل الضرائب والرسوم الجمركية بافتراض استيرادها من الخارج مع اخطار مديرية الاسكان والتعمير المختصة بما تم بيعه من هذه المواد والمبالغ المحصلة عنها والبيانات المتعلقة بالصفقة خلال ثلاثين يوما من تاريخ البيع .

الفصل الرابع

تقدير وتحديد الأجرة

المادة 14

--------

تقدم البيانات التى يجب على طالب البناء ارفاقها بطلب الترخيص والمشار اليها فى المادتين (10) , (69) من القانون المشار اليه على النموذج المرفق بهذه اللائحة .

المادة 15

---------

يكون اخطار الملاك أو المستأجرين للجنة تحديد الاجرة بالتطبيق لاحكام المادة (13) من القانون المشار اليه بكتاب موصى عليه بعلم الوصول او بطريق الايداع فى سكرتارية اللجنة مقابل ايصال . ويجب ان يرفق المالك بالاخطار المقدم منه البيانات والمستندات الدالة على قيمة الارض والتكاليف الفعلية للمبانى والاساسات والتوصيلات الخارجية للمرافق مثل دفتر الشروط والمواصفات وجداول الكميات وفئات الاسعار لجميع الاعمال وعقد المقاولة وبيان بالمساحات الفعلية المبينة ومتوسط تكاليف المتر المسطح فى كل دور وكذا بيان بأسماء مستأجرى الوحدات التى يشملها العقار فى تاريخ تقديم الاخطار وعلى المالك ان يخطر اللجنة بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول أولا بأول بأى تغيير يطرأ على أسماء المستأجرين واسم أى مستأجر لآية وحدة أخرى بعد تقديم الاخطار وذلك حتى ابلاغه بقرار اللجنة .

المادة 16

--------

يصدر المحافظ المختص قرارا بتشكيل اللجان المختصة بتحديد الاجرة فى نطاق المحافظة طبقا للمادة (12) من القانون المشار اليه ويجب ان يتضمن القرار تحديد مقار هذه اللجان ومواعيد انعقادها مرة على الاقل أسبوعيا وندب العاملين اللازمين للقيام بالاعمال الادارية والكتابية فيها . وتتولى اللجنة المختصة تحديد الاجرة طبقا للقواعد والاسس التى نص عليها القانون المشار اليه وذلك بعد المعاينة والاطلاع على البيانات والمستندات المقدمة من المالك ومراجعة ما تم انجازه ومطابقته للمواصفات الصادرة على أساسها موافقة لجنة استثمارات أعمال البناء وترخيص المبانى وللجنة تكليف المالك باستيفاء المستندات اللازمة لاداء مهمتها بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول ويجب على المالك موافاتها بالمستندات المطلوبة خلال أسبوعين من تاريخ ابلاغه ويجوز للجنة مد هذه المهلة اذا قدم المالك عذرا مقبولا ويكون لها بعد انقضاء هذه المدد ان تستمر فى عملية التحديد .

المادة 17

--------

تحدد اللجنة للمالك مدة لاستكمال الاعمال والتشطيبات الواردة بالترخيص والتى لم يتم استكمال المالك لها وتبلغه ذلك بكتاب موصى عليه بعلم الوصول ويجوز للجنة مد هذه المدة اذا قدم المالك عذرا مقبولا فاذا انقضت هذه المدة دون ان يقوم المالك بالاستكمال وجب على اللجنة اجراء معاينة لتحديد التكاليف الفعلية وعلى اللجنة ان تصدر قرارها بتحديد الاجرة على هذا الاساس خلال ثلاثين يوما من تاريخ اجراء هذه المعاينة .وعلى اللجنة ان تقدر على حدة قيمة المصاعد وخزانات المياه وأجهزة التبريد والتدفئة والتسخين والمداخل وما شابهها على ان تضيف ما تقدره مقابل الانتفاع بها للاجرة السابق لها تحديدها .

المادة 18

--------

تدون اجراءات اللجنة ومناقشتها فى محضر يوقع من رئيسها ومن حضرها من أعضائها وسكرتيرها .

المادة 19

--------

يجب على اللجنة ان تصدر قرارها بتحديد الاجرة خلال ثلاثين يوما من تاريخ استكمال المالك المستندات اللازمة او من تاريخ انقضاء المهلة المحددة له لاستيفائها . ويجب ان يتضمن قرار اللجنة بتحديد الاجرة الاسس الفنية والحسابية التى استندت عليها وبصفة خاصة تقديرتها لقيمة الارض والاساسات والمرافق والمبانى وكافة عناصر التكلفة التى تم على اساسها تحديدها للاجرة كما يجب ان يتضمن القرار توزيع الاجرة على وحدات البناء وذلك بمراعاة نسب مساحة كل وحدة للمساحة الكلية للمبنى وظروفها وصقعها والغرض من استعمالها وكذلك ما يخص كل وحدة منها طبقا للقانون من الضرائب العقارية والرسوم .

المادة 20

--------

يحرر قرار اللجنة بتحديد الاجرة على النموذج المرفق بهذه اللائحة وتبلغ سكرتارية اللجنة قرارها خلال سبعة أيام من تاريخ صدوره الى كل من المالك والمستأجر المسجلة محال اقامتهم لديها وذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول ويبلغ رئيس اللجنة القائمة على ربط وتحصيل الضريبة على العقارات المبينة بصورة من قراراتها بتحديد الاجرة وتعلق صورة هذه القرارات لمدة ثلاثين يوما فى لوحة تعد لذلك بمقر انعقاد اللجنة ولكل ذى مصلحة فى مقر اللجنة على قرارها وعناصر التقدير التى قام عليها ويجوز لسكرتارية اللجنة بموافقة رئيسها تسليم صورة رسمية من هذا القرار بعد أداء الرسم المستحق

المادة 21

--------

ينشأ بمقر كل لجنة من لجان تحديد الاجرة سجل خاص تقيد به المبانى الخاضعة لتحديد الاجرة وتفرد لكل مبنى صحيفة أو أكثر يثبت بها اسم المالك وموقع المبنى والوحدات المكونة له والبيانات المتعلقة بما يطرأ عليه من تعديلات أو اضافات فى المشتملات أو الاجرة كما يثبت فى هذا السجل قرار اللجنة بتحديد الاجرة وتوزيعها على الوحدات والاحكام النهائية الصادرة فى الطعن على قراراتها ان وجدت .

المادة 22

---------

يجوز أن يشكل بقرار من المحافظ المختص لجنة أو أكثر تضم بعض ذوى الخبرة لاعداد تقارير استشارية بناء على الدراسات التى تجريها فى نطاق المحافظة عن :

(ا) ثمن المثل للاراضى فى عام 1974 من واقع أسعار التعامل بالمدينة أو الحى أو المنطقة مستخلصة من كافة التصرفات والتعاملات القانونية سواء بين الافراد أو الجهات الحكومية أو العامة أو الخاصة .

(ب) أسعار التكلفة الفعلية لمختلف مستويات المبانى من واقع تطورات أسعار مواد البناء ونفقات العمالة ونتائج المناقصات وغيرها من الوسائل القانونية المتبعة لتنفيذ الاعمال . وتسترشد اللجان المختصة بتحديد الاجرة فى نطاق المحافظة فى تحديدها لعناصر تقدير الاجرة بالتقارير المذكورة .

الفصل الخامس

إيجار الأماكن المفروشة

المادة 23

--------

تختص الوحدة المحلية للمحافظة أو المدينة أو القرية الكائن فى دائرتها العقار بتلقى اخطارات قيد الاماكن المفروشة وتختص بذلك الوحدة المحلية للحى فى المحافظات والمدن المقسمة الى أحياء . ويحدد رئيس الوحدة المحلية المختصة مقر العاملين المكلفين بقيد عقود الايجار المفروشة طبقا لاحكام المادتين 39, 40 من القانون المشار اليه ومسئوليات وواجبات كل منهم ويعلن ذلك فى لوحة الاعلانات بمقر الوحدة المحلية .وعلى مؤجرى الاماكن المفروشة أن يبادروا الى طلب قيد عقود الايجار المفروشة لدى هذه الوحدة خلال ثلاثة أيام من تاريخ العمل بهذا القرار أو من تاريخ تأجير أو شغل المكان أيهما أقرب .

المادة 24

--------

يقدم طلب القيد على النموذج المرفق بهذه اللائحة ويجب أن يتضمن اقرارا بأن التأجير مطابق لاحكام المادتين 39, 40 من القانون على مسئولية الطالب الشخصية .

المادة 25

--------

تتولى الوحدة المحلية المختصة قيد الطلبات فور تقديمها فى سجلات يتسلسل القيد فيها بأرقام متتالية ويجب أن يتضمن هذا السجل اسم المؤجر والمستأجر وجنسيتة ورقم بطاقته الشخصية أو العائلية ومحل اقامته ومدة الايجار والغرض منه وبدايته ونهايته وقيمة الاجرة ويختم العرض الذى يتم قيده بالسجل بخاتم شعار الجمهورية الخاص بالوحدة المحلية بعد اثبات رقم وتاريخ قيده .

المادة 26

--------

تتولى الوحدة المحلية المختصة اخطار مصلحة الضرائب فى الاسبوع الاول من كل شهر بما يتجمع لديها من بيانات فى السجل المشار اليه فى المادة السابقة خلال الشهر السابق .

الفصل السادس

هدم المبانى غير السكنية لإعادة بنائها

المادة 27

--------

تتبع احكام المواد 8, 12 من هذه اللائحة عند ثبوت عدم الشروع فى البناء أو تعمد عدم اكمال البناء الجديد فى الوقت المحدد لذلك فى حالة تكليف المحافظ المختص احدى الجهات فى القيام بالبناء أو تكملته على حساب المالك طبقا للاحكام المنصوص عليها فى المادة 53 من القانون المشار اليه .

المادة 28

--------

على المالك فضلا عن اخطار المستأجرين للوحدات العقار المهدوم طبقا لاحكام المادة 54 من القانون المشار اليه ان يخطر مديرية الاسكان والتعمير الكائن بدائرتها العقار ورئيس المجلس المحلى بأتمام اعادة البناء بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول ويصدر رئيس المجلس المحلى المختص قرارا بتشكيل لجنة برئاسته أو برئاسة من يختاره المجلس المحلى من أعضائه وعضوية اربعة منهم للنظر فى ابرام عقود شغل الاماكن الجديدة للمستاجرين الذين أبدوا رغبتهم فى ذلك طبقا للمادة 54 من القانون المذكور . ويتم شغل وحدات العقار الجديد لهؤلاء المستأجرين على أساس الاسبقية فى ابرام عقود ايجار وحدات العقار المهدومة المماثلة للوحدات الجديدة وذلك اذا تم اعداد الوحدات الجديدة على دفعات وتكون الاولاوية فى شغل الوحدات الجديدة اذا تم اعدادها دفعة واحدة على أساس ما يتم الاتفاق عليه بين مالك المبنى ومستأجرى الوحدات المهدومة فان تعذر الاتفاق تجرى قرعة بين كل من مجموعة مستأجرى المحال ومجموعة ومستأجرى الوحدات السكنية .وفى جميع الاحوال تحرر عقود الايجار للمستاجرين طبقا للقواعد السابقة بمعرفة المالك بحضور اللجنة ويثبت فى محضر اعمالها ما تتخذه من اجراءات وما يصدر عنها من قرارات فى هذا الشأن .

الفصل السابع

المنشأت الأيلة للسقوط والترميم والصيانة

المادة 29

--------

يعتبر من أعمال الترميم والصيانة تطبيقا للمادة 55 من القانون المشار اليه الاعمال الاتيه :

1- تدعيم وترميم الاساسات المعيبة 0

2- ترميم الشروخ بمبانى الحوائط وتنكيس الاجزاء المتآكله أو المتفككة منها 0

3- تدعيم وتقوية الاعمدة الحاملة لاجزاء المبنى 0

4- تدعيم وتقوية الاسقف المعيبة بسبب الترخيم أو الميل أو التشريخ أو التآكل مواقع الارتكاز أو كسر الكميرات أو الكوابيل الحامله لها .

5- اصلاح وترميم التلف فى ارضيات دورات المياه والحمامات والمطابخ الذى يؤدى الى تسرب المياه للحوائط وللاجزاء المبنى وبصفة خاصة الاساسات .

6- اصلاح وترميم التالف من الارضيات اذا كان هذا التلف من شأنه الثأثير على سلامة البناء أو تعريض سكان الادوار السفلى كلها أو بعضها للخطر .

7- استبدال أدراج السلم المتداعية وتدعيم الحوائط والكميرات والهياكل الحامله لها 0

8- اصلاح او استبدال التالف من الاعمال والتركيبات الكهربائية التى قد تؤدى الى حوادث حريق او الى تعريض الارواح للخطر .

9- اصلاح وترميم خزانات وطلمبات المياه والاعمال والتركيبات الصحية للمياه والصرف سواء منها المكشوفة او المدفونة واستبدال الاجهزة والادوات والاجزاء التالفة بها .

10-أعمال البياض والدهانات التى تستلزمها اعادة الحالة الى ما كانت عليه فى الاجزاء التى تناولها الترميم أو الصيانة .

المادة 30

--------

تشكل اللجان المنصوص عليها فى المادة (57) من القانون المشار اليه بقرار من المحافظ المختص برئاسة المهندس رئيس جهاز التنظيم بالوحدة المحلية المختصة وعضوية اثنين من ذوى الخبرة من المهندسين المدنين أو المعمارين المقيدين بنقابة المهندسين يخطارهما المحافظ ويتضمن القرار بندب من يقوم بالاعمال الكتابية والادارية باللجنة وتعد سكرتارية اللجنة سجلا خاصا يدون فيه ملخص التقارير التى تقدم اليها ونتيجة الفحص والمعاينة التى تجريها والاجراءات الاخرى التى تتخذها والقرارات التى تصدر عنها والاجراءات التى تتخذ لاعلانهــــا لذوى الشأن والاجراءات الخاصـــــة بتنفيذهــــا سواء بمعرفتهم أو بمعرفـــة الجهــــة الاداريــــة المختصة .

المادة 31

--------

تقدم الجهة الادارية المختصة بشئون التنظيم الى اللجنة المشار اليها فى المادة السابقة تقريرا بنتيجة المعاينة التى أجرتها على المنشأت الخاضعة لاحكام الفصل الثانى من الباب الثانى من القانون المشار اليه على النموذج المرفق بهذه اللائحة خلال سبعة أيام من تاريخ المعاينة ما لم تستوجب حالة المبنى تقديمهم فى مدة تقل عن ذلك . ويجب ان يتضمن التقرير وصف المبنى وموقعه واسم المالك وأسماء السكان وعددهم وفئتهم كما يتضمن بيان ووصف الاجزاء المعيبة بالمبنى وما تقترحه الجهة المذكورة للمحافظة على الارواح أو الاموال سواء بالهدم الكلى أو الجزئى أو التدعيم أو الترميم أو الصيانة اللازمة لجعله صالحا للغرض المخصص من أجله مع تحديد المدة اللازمة لتنفيذ الاعمال المقترحة وبيان ما اذا ما كانت تستوجب اخلاء المبنى كليا أو جزئيا .

المادة 32 ( معدلة بقرار وزير الإسكان قرار وزير الاسكان و المرافق رقم 258 لسنة 1998 - ثم عدلت بقرار وزير الإسكان رقم 48 لسنة 2002 )

--------

" تتولى اللجنة المشكلة على مستوى الوحدة المحلية فحص التقارير المنصوص عليها في المادة السابقة وإجراء المعاينات اللازمة وتصدر قراراتها بالموافقة على ما جاء بالتقرير أو برفضه أو بتعديله مسبباً وذلك يكون نهائياً فيما يتعلق بحالات التدعيم والترميم والصيانة فقط وتعلن قراراتها إلى ذوي الشأن محرراً على النموذج (أ) المرفق بهذه اللائحة طبقاً لأحكام المادة (58) من القانون المشار إليه.

أما فيما يتعلق بحالات الهدم الكلي والجزئي فتبدي اللجنة رأيها الفني بشأنها تم تحيل الأمر إلى لجنة أو أكثر تشكل على مستوى المحافظة بقرار من المحافظ تختص بالبت في حالات الهدم الكلي أو الجزئي على أن تصدر هذه اللجنة قراراتها بالموافقة أو الرفض معتمدة من المحافظ المختص أو من ينيبه خلال أسبوع على الأكثر من تاريخ استلام التقرير من اللجنة المشكلة على مستوى الوحدة المحلية وتكون قراراتها نهائية، وتعلن لذوي الشأن محررة على النموذج (ب) المرفق بهذه اللائحة طبقاً لأحكام المادة رقم (58) المشار إليها". " .

المادة 33

---------

يخطر المالك الجهة الادارية المختصة بشئون التنظيم بموعد البدء فى تنفيذ أعمال الترميم والصيانة وذلك قبل الشروع فى ذلك بوقت كاف لتقوم هذه الجهة بمتابعة التنفيذ وعليه انجاز أعمال الترميم والصيانة خلال المدة المحددة لذلك وعلى كل من المالك والمستأجر فور اتمام أعمال الترميم والصيانة اخطار الجهة الادارية المختصة بشئون التنظيم بالانتهاء من أعمال الترميم وطلب اعتماد التكاليف مرفقة به المستندات المؤيدة للطلب .وعلى الجهة المذكورة ان تبت فى الطلب خلال عشرين يوما من تاريخ وصوله وتخطر كلا من المالك والمستأجر بقرارها وتتم الاخطارات المنصوص عليها فى هذه المادة بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول .

الفصل الثامن

إستثمارات ومواد البناء التى تقام للتمليك

المادة 34

--------

تكون أولاوية توزيع الاستمارات المقررة بالمادة 68 من القانون المشار اليه للمبانى أو أجزائها التى تقيمها الشركات الخاصة والافراد بقصد التمليك على أساس أسبقية تقديم طلب الموافقة وترخيص البناء الى الجهة المختصة وتقيد هذه الطلبات بسجل خاص بأرقام مسلسلة حسب تاريخ تقديمها وتسلم الى الطالب شهادة مختومة بخاتم شعار الجمهورية الخاص بتلك الجهة تتضمن تاريخ وساعة قيد الطلب فى السجل المذكور .

المادة 35

--------

تسرى احكام المادة 13 من هذه اللائحة بالنسبة الى بيع مواد البناء المنتجة محليا للمرخص لهم فى اقامة مبان او اجزاء منها بقصد التمليك .

الباب الثانى

ألغى بالمادة الثامنة من القرار الوزارى 107 لسنة 1983

قانون رقم 4 لسنة 1996

بشأن سريان أحكام القانون المدنى على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها

والأماكن التى انتهت أو تنتهى عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها

باسم الشعب

رئيس الجمهورية

قرر مجلس الشعب القانون الآتى نصه ، وقد أصدرناه :

المادة 1

--------

لا تسرى أحكام القانونين رقمى 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر و136 لسنة 1981 فى شأن بعض الاحكام الخاصة بتأجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقوانين الخاصة بايجار الاماكن الصادرة قبلهما على الاماكن التى انتهت عقود ايجارها قبل العمل بهذا القانون او تنتهى بعده لاى سبب من الاسباب دون ان يكون لاحد حق البقاء فيها طبقا للقانون .

المادة 2 ( الفقرة الثانية مضافة بالقانون رقم 137 لسنة 2006 )

--------

تطبق أحكام القانون المدنى فى شأن تأجير الاماكن المنصوص عليها فى المادة الاولى من هذا القانون خالية او مفروشة او فى شأن استغلالها او التصرف فيها .

ويكون للمحررات المثبتة لهذه العلاقة الإيجارية وشروطها وانتهائها قوة السند التنفيذى بعد توثيقها بحضور أطرافها .

المادة 3

--------

يلغى كل نص فى اى قانون اخر يتعارض مع أحكام هذا القانون .

المادة 4

--------

ينشر هذا القانون فى الجريدة الرسمية ويعمل به اعتبارا من اليوم التالى لتاريخ نشره . يبصم هذا القانون بخاتم الدولة وينفذ كقانون من قوانينها . صدر برئاسة الجمهورية فى 10 رمضان سنة 1416 هـ الموافق 30 يناير سنة 1996 م .

مواد الإيجار فى القانون المدنى التى تطبق على عقود الإيجار التى تبرم من أول 1996

القسم الاول

الكتاب الثانى العقود المسماة

الباب الثانى العقود الواردة على الانتفاع بالشى .

الفصل الاول الايجار .

1 الايجار بوجه عام ( أركان الايجار )

مادة 558

الايجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشىء معين عدة معينه لقاء أجر معلوم.

مادة 559

لا يجوز لمن لا يملك الا حق الإدارة أن يعقد إيجارا تزيد مدته على ثلاث سنوات الا بترخيص من السلطة المختصة ، فإذا كان عقد الإيجار لمدة أطول من ذلك أنقضت المدة إلى ثلاث سنوات كل هذا ما لم يوجد نص يقضى بغيره.

مادة 560

الاجارة الصادرة ممن له حق المنفعة تنقضى بإنقضاء هذا الحق اذا لم يجزها مالك الرقبة ، على أن تراعى المواعيد المقررة للتنبيه بالإخلاء والمواعيد اللازمة لنقل محصول السنة.

مادة 561

يجوز أن تكون الأجرة نقودا كما يجوز أن تكون أى تقدمه اخرى.

مادة 562

إذا لم يتفق المتعاقدان على مقدار الأجرة أو على كيفية تقديرها ، أو إذا تعذر إثبات مقدار الأجرة وجب اعتبار أجرة المثل.

مادة 563

إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاه اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة ، وينتهى بإنقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء فى المواعيد الآتى بيانها :

( أ ) فى الأراضى الزراعية والأراضى البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة اشهر أو أكثر. يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة اشهر ، فإذا كانت المدة أقل من ذلك ، وجب التنبيه. قبل نصفها الأخير ، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر فى المحصول وفقا للعرف.

( ب ) فى المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما الى ذلك إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة أربعة اشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ، فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير.

( جـ ) فى المساكن والغرف المؤثثة وفى أى شئ غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر ، وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر فإذا كانت أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير.

آثار الإيجار :

مادة 564

يلتزم المؤجر أن يسلم المستأجر العين المؤجرة وملحقاتها فى حالة تصلح معها لأن تفى بما أعدت له من المنفعة ، وفقا لما تم عليه الاتفاق أو لطبيعة العين.

مادة 565

( 1 ) إذا سلمت العين المؤجرة فى صالة لا تكون فيها صالحة للانتفاع الذى أوجرت من اجله أو إذا نقص هنا الانتفاع نقصا كبيرا ، جاز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة بقدر ما نقص من الانتفاع مع التعويض فى الحالتين إذا كان لذلك مقتض.

( 2 ) فإذا كانت العين المؤجرة فى حالة من شأنها أن تعرض صحة المستأجر أو من يعيشون معه أو مستخدميه أو عماله لخطر جسيم ، جاز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد ، ولو كان قد سبق له أن نزل عن هذا الحق.

مادة 566

يسرى على الالتزام بتسليم العين المؤجرة ما يسرى على الإلتزام بتسليم العين المبيعة من أحكام ، وعلى الأخص ما يتعلق منها بزمان التسليم ومكانه وتحديد مقدار العين المؤجرة وتحديد ملحقاتها.

مادة 567

( 1 ) على المؤجر أن يتعهد العين المؤجرة بالصيانة لتبقى على الحالة التى سلمت بها وان يقوم فى اثناء الاجارة بجميع الترميمات الضرورية دون الترميمات " التأجيرية ".

( 2 ) وعليه أن يجرى الأعمال اللازمة للأسطح من تجصيص أو بياض وان يقوم بنزح الآبار والمراحيض ومصارف المياه.

( 3 ) ويتحمل المؤجر التكاليف والضرائب المستحقة على العين المؤجرة ويلزم بثمن المياه إذا قدر جزافا. فإذا كان تقديره " بالعداد " كان على المستأجر. اما ثمن الكهرباء والغاز وغير ذلك مما هو خاص بالاستعمال الشخصى فيتحمله المستأجر.

( 4 ) كل هذا ما لم يقض الاتفاق بغيره.

مادة 568

( 1 ) إذا تأخر المؤجر بعد اعذاره عن القيام بتنفيذ الإلتزامات المبينة فى المادة السابقة ، جاز للمستأجر أن يحصل على ترخيص من القضاء فى أجراء ذلك بنفسه وفى استيفاء ما انفقه خصما من الأجرة. وهذا دون إخلال بحقه فى طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة

( 2 ) ويجوز للمستأجر دون حاجة إلى ترخيص من القضاء أن يقوم بإجراء الترميمات المستعجلة أو الترميمات البسيطة مما يلتزم به المؤجر ، سواء كان العيب موجودا وقت بدء الانتفاع أو طرأ بعد ذلك إذا لم يقم المؤجر بعد اعذاره بتنفيذ هذا الإلتزام فى ميعاد مناسب ، على أن يستوفى المستأجر ما انفقه خصما من الأجرة.

مادة 569

( 1 ) إذا هلكت العين المؤجرة اثناء الإيجار هلاكا كليا انفسخ العقد من تلقاء نفسه.

( 2 ) اما إذا كان هلاك العين جزئيا ، أو إذا أصبحت العين فى حالة لا تصلح معها للانتفاع الذى أوجرت من اجله ، أو نقص هذا الانتفاع نقصا كبيرا ولم يكن للمستأجر يد فى شئ من ذلك ، فيجوز له ، اذا لم يقم المؤجر فى ميعاد مناسب بإعادة العين إلى الحالة التى كانت عليها أن يطلب تبعا للظروف اما إنقاص الأجرة أو فسخ الإيجار ذاته دون. إخلال بما له من حق فى أن يقوم بنفسه بتنفيذ إلتزام المؤجر وفقا لأحكام المادة السابقة.

( 3 ) ولا يجوز للمستأجر فى الحالتين السابقتين أن يطلب تعويضا إذا كان الهلاك أو التلف يرجع إلى سبب لا يد للمؤجر فيه.

مادة 570

( 1 ) لا يجوز للمستأجر أن يمنع المؤجر من أجراء الترميمات المستعجلة التى تكون ضرورية لحفظ العين المؤجرة على انه إذا ترتب أعلى هذه الترميمات إخلالا كلى أو جزئى بالانتفاع بالعين ، جاز للمستأجر أن يطلب تبعا للظروف اما فسخ الإيجار أو إنقاص الأجرة

( 2 ) ومع ذلك إذا بقى المستأجر فى العين المؤجرة إلى أن تتم الترميمات ، سقط حقه فى طلب الفسخ.

مادة 571

( 1 ) على المؤجر أن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة ولا يجوز له أن يحدث بالعين أو ملحقاتها أى تغيير يخل بهذا الانتفاع.

( 3 ) ولا يقتصر ضمان المؤجر على الأعمال التى تصدر منه أو من اتباعه ، بل يمتد هذا الضمان إلى كل تعرض أو إضرار مبنى على سبب قانونى يصدر من أى مستأجر آخر أو من أى شخص تلقى الحق عن المؤجر.

مادة 572

( 1 ) إذا ادعى أجنبى حقا يتعارض مع ما للمستأجر من حقوق بمقتضى عقد الإيجار ، وجب على المستأجر أن يبادر بإخطار المؤجر بذلك وكان له أن يخرج من الدعوى ، وفى هذه الحالة لا توجه الإجراءات الا إلى المؤجر.

( 2 ) فإذا ترتب على هذا الإدعاء أن حرم المستأجر فعلا من الانتفاع الذى له بموجب عقد الإيجار ، جاز له تبعا للظروف أن يطلب الفسخ أو إنقاص الأجرة مع التعويض أن كان له مقتض.

مادة 573

( 1 ) إذا تعدد المستأجرون لعين واحدة فضل من سبق منهم إلى وضع يده عليها دون غش ، فإذا كان مستأجر عقار قد سجل عقده وهو حسن النية قبل أن يضع مستأجر آخر يده على العقار المؤجر أو قبل أن يتجدد عقد إيجاره ، فانه هو الذى يفضل.

( 2 ) فإذا لم يوجد سبب لتفضيل أحد المستأجرين فليس لهم فيما تعارضت فيه حقوقهم الا طلب التعويض.

مادة 574

إذا ترتب على عمل من جهة حكومية فى حدود القانون نقص كبير فى الانتفاع بالعين المؤجرة جاز للمستأجر تبعا للظروف أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة وله أن يطالب المؤجر بتعويضه إذا كان عمل الجهة الحكومية قد صدر بسبب يكون المؤجر مسئولا عنه ، كل هذا ما لم يقض الاتفاق بغيره.

مادة 575

( 1 ) لا يضمن المؤجر للمستأجر التعرض المادى إذا صدر من الجانبين مادام المتعرض لا يدعى حقا ، ولكن هذا لا يخل بما للمستأجر من الحق فى أن يرفع باسمه على المتعرض دعوى المطالبة بالتعويض وجميع دعاوى وضع اليد.

( 2 ) على انه إذا وقع التعرض المادى لسبب لا يد للمستأجر فيه ، وكان هذا التعرض من الجسامة بحيث يحرم المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة جاز له تبعا للظروف أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة.

مادة 576

( 1 ) يضمن المؤجر للمستأجر جميع ما يوجد فى العين المؤجرة من عيوب تحول دون الانتفاع بها ، أو تنقص من هذا الانتفاع إنقاصا كبيرا ولكنه لا يضمن العيوب التى جرى العرف بالتسامح فيها. وهو مسئول عن خلو العين من صفات تعهد صراحة بتوافرها أو عن خلوها من صفات يقتضيها الانتفاع بها ، كل هذا ما لم يقض اتفاق بغيره.

( 2 ) ومع ذلك لا يضمن المؤجر العيب إذا كان المستأجر قد أخطر به أو كان يعلم به وقت التعاقد.

مادة 577

( 1 ) إذا وجد بالعين المؤجرة عيب يتحقق معه الضمان. جاز للمستأجر تبعا للظروف أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة وله كذلك أن يطلب إصلاح العيب أو أن يقوم هو بإصلاحه على نفقة المؤجر إذا كان هذا الإصلاح لا يبهظ المؤجر.

( 2 ) فإذا لحق المستأجر ضرر من العيب التزم المؤجر بتعويضه ، ما لم يثبت انه كان يجهل وجود العيب.

مادة 578

يقع باطلا كل اتفاق يتضمن الإعفاء أو الحد من ضمان التعرض أو العيب إذا كان المؤجر قد اخفى عن غش سبب هذا الضمان.

مادة 579

يلتزم المستأجر بأن يستعمل العين المؤجرة على النحو المتفق عليه ، فإن لم يكن هناك اتفاق التزم أن يستعمل العين بحسب ما أعدت له.

مادة 580

( 1 ) لا يجوز للمستأجر أن يحدث بالعين المؤجرة تغييرا بدون اذن المؤجر الا إذا كان هذا التغيير لا ينشأ عنه أى ضرر للمؤجر.

( 2 ) فإذا احدث المستأجر تغييرا فى العين المؤجرة مجاوزا فى ذلك حدود الإلتزام الواردة فى الفقرة السابقة ، جاز إلزامه بإعادة العين إلى الحالة التى كانت عليها وبالتعويض أن كان له مقتض.

مادة 581

( 1 ) يجوز للمستأجر أن يضع بالعين المؤجر أجهزة لتوصيل المياه والنور الكهربائى والغاز والتليفون والراديو وما إلى ذلك ما دامت الطريقة التى توضع بها هذه الأجهزة لا تخالف الأصول المرعية ، وذلك ما لم يثبت المؤجر أن وضع هذه الأجهزة يهدد سلامة العقار.

( 2 ) فإذا كان تدخل المؤجر لازما لإتمام شئ من ذلك. جاز للمستأجر أن يقتضى منه هذا التدخل ، على أن يتكفل بما ينفقه المؤجر.

مادة 582

يلتزم المستأجر بإجراء الترميمات التأجيرية ، التى يقضى بها العرف ، ما لم يكن هناك اتفاق على غير ذلك.

مادة 583

( 1 ) يجب على المستأجر أن يبذل من العناية فى استعمال العين المؤجرة وفى المحافظة عليها ما يبذله الشخص المعتاد.

( 2 ) وهو مسئول عما يصيب العين اثناء انتفاعه بها من تلف أو هلاك غير ناشئ عن استعمالها استعمالا مألوفا.

مادة 584

( 1 ) المستأجر مسئول عن حريق العين المؤجرة الا إذا اثبت أن الحريق نشأ عن سبب لا يد له فيه.

( 2 ) فإذا تعدد المستأجرون لعقار واحد ، كان كل منهم مسئولا عن الحريق بنسبة الجزء الذى يشغله ، ويتناول ذلك المؤجر أن كان مقيما فى العقار. هذا ما يثبت

النار ابتدأ شبوبها فى الجزء الذى شغله أحد المستأجرين فيكون وحده مسئولا عن الحريق.

مادة 585

يجب على المستأجر أن يبادر إلى إخطار المؤجر بكل أمريستوجب تدخله ، كأن تحتاج العين إلى ترميمات مستعجلة ، أو ينكشف عيب بها ، أو يقع اغتصاب عليها ، أو يعتدى أجنبى بالتعرض لها ، أو بإحداث ضرر بها.

باقى القانون المدنى

مادة 586

1 يجب على المستأجر أن يقوم بوفاء الأجرة فى المواعيد المتفق عليها، فاذا لم يكن هناك اتفاق وجب وفاء الأجرة فى المواعيد التى يعينها عرف الجهة.

2 ويكون الوفاء فى موطن المستأجر مالم يكن هناك اتفاق أو عرف يقضى بغير ذلك.

مادة 587

الوفاء بقسط من الأجرة قرينة على الوفاء بالأقساط السابقة على هذا القسط حتى يقوم الدليل على عكس ذلك.

مادة 588

يجب على كل من استأجر منزلا أو مخزنا أو حانوتا أو مكانا مماثلا لذلك أو أرضا زراعية أن يضع فى العين المؤجرة أثاثا أو بضائع أو محصولات أو مواشى أو أداوت تكون قيمتها كافية لضمان الأجرة عن سنتين ، أو عن كل مدة الايجار اذا قلت عن سنتين، هذا مالم تكن الأجرة قدعجلت ، ويعفى المستأجر من هذا الالتزام اذا تم الاتفاق على هذا الاعفاء أو اذا قدم المستأجر تأمينا آخر.

مادة 589

1 يكون للمؤجر ، ضمانا لكل حق يثبت له بمقتضى عقد الايجار، أن يحبس جميع المنقولات القابلة للحجز الموجودة فى العين المؤجرة ما دامت مثقلة بامتياز المؤجر ولو لم تكن مملوكة للمستأجر وللمؤجر الحق فى أن يمانع فى نقلها ، فاذا نقلت رغم معارضته أو دون علمه كان له الحق فى استردادها من الحائز لها ولو كان حسن النية، مع عدم الاخلال بما يكون لهذا الحائز من حقوق.

2 وليس للمؤجر أن يستعمل حقه فى الحبس أو فى الاسترداد اذا كان نقل هذه الاشياء أمرا اقتضته حرفة المستأجر أو المألوف من شئون الحياة، أو كانت المنقولات التى تركت فى العين المؤجرة أو التى تم استردادها تفى بضمان الأجرة وفاء تاما.

مادة 590

يجب على المستأجر أن يرد العين المؤجرة عند انتهاء الايجار، فاذا أبقاها تحت يده دون حق كان ملزما أن يدفع للمؤجر تعويضا يراعى فى تقديره القيمة الايجارية للعين وما أصاب المؤجر من ضرر.

مادة 591

1 على المستاجر أن يرد العين المؤجرة بالحالة التى تسلمها عليها، الا مايكون قد أصاب العين من هلاك أو تلف لسبب لايد له فيه.

2 فاذا كان تسليم العين للمستأجر قد تم دون كتابة محضر أو دون بيان بأوصاف هذه العين ، افترض حتى يقوم الدليل على العكس، ان المستاجر قد تسلم العين فى حالة حسنة.

مادة 592

1 اذا أوجد المستأجر فى العين المؤجرة بناء أو غراسا أو غير ذلك من التحسينات مما يزيد فى قيمة العقار، التزم المؤجر أن يرد للمستأجر عند انقضاء الايجار ما أنفقه فى هذه التحسينات أو ما زاد فى قيمة العقار ، ما لم يكن هناك اتفاق يقضى بغير ذلك.

2 اذا كانت تلك التحسينات قد استحدثت دون علم المؤجر أو رغم معارضته ، كان له أيضا أن يطلب من المستأجر ازالتها. وله أن يطلب فوق ذلك تعويضا عن الضرر الذى يصيب العقار من هذه الازالة ان كان للتعويض مقتض.

3 فاذا اختار المؤجر أن يحتفظ بهذه الحسينات فى مقابل رد احدى القيمتين المتقدم ذكرهما ، جاز للمحكمة أن تنذره الى أجل للوفاء بها.

مادة 593

للمستأجر حق التنازل عن الايجار أو الايجار من الباطن وذلك عن كل ما استأجره أو بعضه مالم يقض الاتفاق بغير ذلك.

مادة 594

1 منع المستأجر من ان يؤجر من الباطن يقتضى منعه من التنازل عن الايجار وكذلك العكس.

2 ومع ذلك اذا كان الأمر خاصا بايجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر، جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضى بابقاء الايجار اذا قدم المشترى ضمانا كافيا ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق.

مادة 595

فى حالة التنازل عن الايجار يبقى المستأجر ضامنا للمتنازل له فى تنفيذ التزاماته.

مادة 596

1 يكون المستأجر من الباطن ملزما بأن يؤدى للمؤجرة مباشرة ما يكون ثابتا فى ذمته للمتسأجر الأصلى وقت أن ينذره المؤجر.

2 ولايجوز للمستأجر من الباطن أن يتمسك قبل المؤجر بما يكون قد عجله من الأجرة للمستأجر الأصلى ، ما لم يكن ذلك قد تم قبل الانذار وفقا للعرف أو لاتفاق ثابت تم وقت الايجار من الباطن.

مادة 597

تبرأ ذمة المستأجر الاصلى قبل المؤجر سواء فيما يتعلق بضمانه للمتنازل له فى حالة التنازل عن الايجار أو فيما يتعلق بما يفرضه عقد الايجار الاصلى من التزامات فى حالة الايجار من الباطن:

أولا: اذا صدر من المؤجر قبول صريح بالتنازل عن الايجار أو بالأيجار من الباطن.

ثانيا: اذا استوفى المؤجر الأجرة مباشرة من المتنازل له أو من المستأجر من الباطن دون أن يبدى أى تحفظ فى شأن حقوقه قبل المستأجر الأصلى.

مادة 598

ينتهى الايجار بانتهاء المدة المعينة فى العقد دون حاجة الى تنبيه بالاخلاء.

مادة 599

1 اذا انتهى عقد الايجار وبقى المستأجر منتفعا بالعين المؤجرة بعلم المؤجر ودون اعتراض منه ، اعتبر الايجار قد تجدد بشروطه الأولى ولكن لمدة غير معينة، وتسرى على الايجار اذا تجدد علىهذا الوجه أحكام المادة 563.

2 ويعتبر هذا التجديد الضمنى ايجارا جديدا لامجرد امتداد للايجار الأصلى ، ومع ذلك تنتقل الى الايجار القديم مع مراعاة قواعد الشهر العقارى ، أما الكفالة شخصية كانت أو عينية فلا تنتقل الى الايجار الجديد الا اذا رضى الكفيل بذلك.

مادة 600

اذا نبه أحد الطرفين على الآخر بالاخلاء واستمر المستأجر مع ذلك منتفعا بالعين بعد انتهاء الايجار فلا يفترض أن الايجار قد تجدد مالم يقم الدليل على عكس ذلك.

مادة 601

1 لا ينتهى الايجار بموت المؤجر ولابموت المتسأجر.

2 ومع ذلك اذا مات المستأجر جاز لورثته أن يطلبوا انهاء العقد اذا أثبتوا أنه بسبب موت مورثهم أصبحت أعباء العقد أثقل من أن تتحملها مواردهم ، أو اصبح الايجار مجاوزا حدود حاجتهم. وفى هذه الحالة يجب أن تراعى مواعيد التنبيه بالاخلاء المبينة فى المادة 563 ، وأن يكون طلب انهاء العقد فى مدة ستة أشهر على الأكثر من وقت موت المستأجر.

مادة 602

اذا لم يعقد الايجار الا بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه ثم مات ، جاز لورثته أو للمؤجر أن يطلبوا انهاء العقد.

مادة 603

1 لايترتب على اعسار المستاجر أن تحل أجرة لم تستحق.

2 ومع ذلك يجوز للمؤجر ان يطلب فسخ الايجار اذا لم تقدم له فى ميعاد مناسب تأمينات تكفل الوفاء بالأجرة التى لم تحل. وكذلك يجوز للمستأجر اذا لم يرخص له فى التنازل عن الايجار أو فى الايجار من الباطن أن يطلب الفسخ على أن يدفع تعويضا عادلا.

مادة 604

1 اذا انتقلت ملكية العين المؤجرة اختيارا أو جبرا الى شخص آخر ، فلا يكون الايجار نافذا فى حق هذا الشخص اذا لم يكن له تاريخ ثابت سابق على التصرف الذى نقل الملكية.

2 ومع ذلك يجوز لمن انتقلت اليه الملكية أن يتمسك بعقد الايجار ولو كان هذا العقد غير نافذ فى حقه.

مادة 605

1 لايجوز لمن انتقلت اليه ملكية العين المؤجرة ولم يكن الايجار نافذا فى حقه أن يجبر المستأجر على الاخلاء الا بعد التنبية عليه بذلك فى المواعيد المبينة فى المادة 563.

2 فاذا نبه على المستأجر بالاخلاء قبل انقضاء الايجار فان المؤجر يلتزم بأن يدفع للمستأجر تعويضا ما لم يتفق على غير ذلك ، ولايجبر المستأجر على الاخلاء الا بعد أن يتقاضى التعويض من المؤجر أو ممن انتقلت اليه الملكية نيابة عن المؤجر أو بعد أن يحصل على تأمين كاف للوفاء بهذا التعويض.

مادة 606

لايجوز للمستاجر أن يتمسك بما عجله من الأجرة قبل من انتقلت اليه اذا أثبت هذا أن المستأجر وقت الدفع كان يعلم انتقال الملكية أوكان من المفروض حتما أن يعلم . فاذا عجز من انتقلت اليه الملكية عن الاثبات فلا يكون له الا الرجوع على المؤجر.

مادة 607

اذا اتفق على أنه يجوز للمؤجر أن ينهى العقد اذا وجدت له حاجة شخصية للعين ، وجب عليه فى استعمال هذا الحق أن ينبه علىالمستأجر بالاخلاء فى المواعيد المبينة بالمادة 563 ما لم يقض الاتفاق بغير ذلك .

مادة 608

1 اذا كان الايجار معين المدة ، جاز لكل من المتعاقدين أن يطلب انهاء العقد قبل انقضاء مدته اذا جدت ظروف خطيرة غير متوقعة من شأنها أن تجعل تنفيذ الايجار من مبدأ الأمر أو فى أثناء سريانه مرهقا، على أن يراعى من يطلب انهاء العقد مواعيد التنبيه بالاخلاء المبينة بالمادة 563، وعلى أن يعوض الطرف الآخر تعويضا عادلا.

2 فاذا كان المؤجر هو الذى يطلب انهاء العقد ، فلايجبر المستاجر على رد العين المؤجرة حتى يستوف التعويض. أو يحصل على تامين كاف.

مادة 609

يجوز للموظف أو المستخدم اذا اقتضى عمله أن يغير محل اقامته ، أن يطلب انهاء ايجار مسكنه اذا كان هذا الايجار معين المدة على أن يراعى المواعيد المبينة فى المادة 563، ويقع باطلا كل اتفاق على غير ذلك.

القانون رقم 6 لسنة ‏1997‏-‏

بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وببعض الأحكام الخـاصــة بإيجار الأماكن غير السكنية .

المادة 1

--------

يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة 29من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والنص الأتى :-

( فاذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى او صناعى او مهنى او حرفى ، فلا ينتهى العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته فى ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الأصلى طبقا للعقد ازواجآ وأقارب حتى الدرجة الثانية ذكورأ واناثآ من قصر وبلغ يستوى فى ذلك ان يكون الاستعمال بالذات او بواسطة نائب عنهم )

واعتبارآ من اليوم التالى لتاريخ نشر هذا القانون المعدل لا يستمر العقد بموت احد من اصحاب حق البقاء فى العين الا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلى دون غيره ولو لمرة واحدة .

المادة 2

--------

استثناء من احكام الفقرة الأولى من المادة السابقة يستمر العقد لصالح من جاوزت قرابته من ورثة المستأجر المشار الية فى تلك الفقرة الدرجة الثانية متى كانت يده على العين فى تاريخ نشر هذا القانون تستند الى حقه السابق فى البقاء فى العين وكان يستعملها فى ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الأصلى طبقا للعقد وينتهى العقد بقوة القانون بموته او تركه اياها 0

المادة 3

--------

تحدد الاجرة القانونية للعين المؤجرة لغير اغراض السكنى المحكومة بقوانين ايجار الأماكن ، بواقع :-

- ثمانية امثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة قبل اول يناير 1944 .

- وخمسة امثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من اول يناير 1944 وحتى 4 نوفمبر 1961 0

- واربعة امثال الاجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 5 نوفمبر 1961 وحتى 6 اكتوبر 1973 0

- وثلاثة امثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 7 أكتوبر 1973 وحتى 9 سبتمبر 1977 0

ويسرى هذا التحديد اعتبارا من موعد استحقاق الأجرة التالية لتاريخ نشر هذا القانون ، وتزاد الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 10 سبتمبر 1977 وحتى يناير 1996 بنسبة 10% اعتبارا من ذات الموعد ،ثم تستحق زيادة سنوية وبصفة دورية فى نفس الموعد من أخر أجرة مستحقة من الأعوام التالية بنسبة :

(2% ) بالنسبة للأماكن المنشأة حتى 9 سبتمبر سنة 1977

(1 % ) بالنسبة للأماكن المنشأة من 10 سبتمبر سنة 1977 وحتى 30 يناير سنة 1996 0

( الفقرة الأخيرة من المادة مستبدلة بالقانون رقم 14 لسنة 2001 وكانت قبل التعديل تنص على " ثم يستحق زيادة سنوية بصفة دورية فى نفس هذا الموعد من الاعوام التالية بنسبة 10% من قيمة اخر اجرة قانونية لجميع الأماكن انفة الذكر" )

المادة 4

--------

تسرى احكام هذا القانون على الاماكن المؤجرة لغير اغراض السكنى التى يحكمها القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار الية والقانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقوانين الخاصة بايجار الأماكن الصادرة قبلهما ولا تسرى احكامة على الأماكن المذكورة التى يحكمها القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن سريان احكام القانون المدنى على الاماكن التى يسبق تأجيرها والاماكن التى انتهت او تنتهى عقود ايجارها دون ان يكون لأحد حق البقاء فيها .

المادة 5

--------

ينشر هذا القانون فى الجريدة الرسمية ويعمل بة من اليوم التالى لتاريخ نشره عدا الفقرة الاولى من المادة الاولى منة فيعمل بها اعتبارا من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 المشار الية 0

ويبصم هذا القانون بخاتم الجمهورية وينفذ كقانون من قوانينها .

اللائحة التنفيذية للقانون رقم 6 لسنة ‏1997‏-

البـــــــــــــاب الاول

(احكام عامة)

الفصـــــــــل الاول

تعاريف

مادة 1

--------

فى تطبيق احكام القانون رقم 6 لسنة 1997 - المشار الية - يقصد بالكلمات والعبارات الاتية المعانى المبينة قرين كل منها :

( اولآ ) "مؤجرة " : يستأجرها شخص طبيعى او شخص اعتبارى من الاشخاص المذكورة فى المادة 52 من القانون المدنى كالدولة والهيئات والشركات والجمعيات .

( ثانيا) " موت " : وفاة الشخص االطبيعى .

( ثالثا ) " المستأجر " : من استأجر العين ابتداء وكذا من استمر لصالحه عقد الايجار بعد وفاة المورث واحدا كان او اكثر ذكورا واناثا ويعتبر مستأجرا كل من تنازل له المستأجر عن الايجار او باع له المتجر او المصنع فى الحالات التى يجوز له فيها ذلك قانونا .

( رابعا ) " المستأجر الاصلى " : اخر شخص طبيعى استأجر العين ابتداء واحدا كان او اكثر ذكورا واناثا وليس من استمر لصالحة عقد الايجار ويعتبر مستأجرا اصليا كل من تنازل له المستأجر الاصلى عن الايجار باع له المتجر او المصنع فى الحالات التى يجوز له فيها ذلك قانونا .

( خامسا ) " قوانين ايجار الاماكن " : القوانين المتعاقبة الخاصة بايجار الاماكن وكذا الخاصة بخفض الايجارات .

( سادسا ) " الاجرة القانونيه الحالية " اخر اجرة استحقت قبل 1997/3/27 محسوبا وفقا لما يلى :

1- التحديد الوارد فى قوانين ايجار الاماكن كل مكان بحسب القانون الذى يحكمه وذلك بالنسبة للاماكن التى انشئت وتم تأجيرها او شغلها حتى 1961/11/5 ولم تخضع لتقدير اللجان التى اختصت بتحديد الاجرة منذ العمل بالقانون رقم 46 لسنة 1962 المشار الية 0

2- تقدير لجان تحديد الاجرة الذى صار نهائيا - طعن علية او لم يطعن - وذلك بالنسبة للاماكن التى خضعت لتقدير تلك اللجان حتى العمل رقم 136 لسنة 1981 المشار الية الذى سرى على الاماكن المرخص فى اقامتها اعتبارا من 1981/7/31 .

3- فى جميع الاحوال يحسب كانل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها فى قوانين ايجار الاماكن بما فى ذلك كامل الزيادة المنصوص عليها فى المادة 7 من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار الية .

4- تحديد مالك المبنى للاجرة طبقا لاسس القانون رقم 136 لسنة 1981 - المذكور - الذى ارتضاه المستأجر او عدل بناء على تظلمه وصار التعديل نهائيا مع مراعاة حق المالك فى زيادة الاجرة القانونية بنسبة 50% نظير التغيير الكلى وبنصف هذه النسبة لوحدات ثلث مساحة مبانى العقار المرخص فى اقامته لاغراض السكنى - وهو القدر الذى ترك للمالك حرية تأجيره خاليا لغير اغراض السكنى وذلك عملا بالفقرة الاولى من المادة 1 والفقرتين الاولى بند 4 والثانية من المادة 19 من ذلك القانون .ولا عبرة - فى كل ما تقدم - بالاجرة المكتوبة فى عقد الايجار ايا كان تاريخ تحريرة ولا بالقيمة الايجارية المتخذة اساسا لحساب الضريبة على العقارات المبنية اذا اختلفت كلتاهما مقدار عن الاجرة القانونية وانما يعتد بالقيمة الايجارية المتخذة اساس لحساب الضريبة عند حساب زيادة الاجرة المنصوص عليها فى المادة 7 من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار الية ويرجع لاجرة المثل اذا كانت الاجرة القانونية غير معلومة .

يحكم المكان المؤجر انما هى بتاريخ انشاء المكان ذاتة اذا استجد بعد تاريخ انشاء المبنى كما لو ادخل المؤجر تعديلات جوهرية على وحدة قديمة وتمسك باعادة تحديد الاجرة او اضيفت وحدة حديثة او تمت تعلية جوهرية على وحدة قديمة وتمسك باعادة تحديد الاجرة واضيفت

وحدة حديثة او تمت تعلية طابق حديث فى مبنى قديم ولا يعد كذلك مجرد تغيير استعمال العين كليا او جزئيا الى غير اغراض السكنى الذى يترتب علية زيادة الاجرة القانونية بنسب محددة فى القانون مثلما هو وارد فى المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 ومن قبلها المادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار اليهما .

( سابعا ) " الأماكن المنشاة " : العين المؤجرة التى أنشئت ، إذ العبرة فى معرفة القانون الذى حكم المكان المؤجر انما هى بتاريخ إنشاء المكان ذاته إذا استجد بعد تاريخ إنشاء المبنى ، كما لو أدخل المؤجر تعديلات جوهرية على وحدة قديمة وتمسك بإعادة تحديد الأجرة ، أو أضيفت وحدة حديثة ، أو تمت تعلية طابق حديث فى مبنى قديم ، ولا يعد كذلك مجرد تغيير استعمال العين - كليا أو جزئيا - إلى غير أغراض السكنى الذى يترتب عليه زيادة الأجرة القانونية بنسب محددة فى القانون مثلما هو وارد فى المادة ( 19 ) من القانون رقم 136 لسنة 1981 ومن قبلها المادة ( 23 ) من القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليهما .

الفصل الثانى

نطاق السريان تنفيذا لحكم المادة الرابعة من القانون رقم 6 لسنة 1997

مادة 2

--------

تسرى احكام هذه اللائحة على الاماكن المؤجرة لغيراغراض السكنى التى يحكمها القانونان رقما 49 لسنة 1977 و 136 لسنة 1981 والقوانين الخاصة بايجار الاماكن الصادرة قبلهما ، ولا تسرى احكامها على الاماكن المذكورة التى تخرج عن نطاق تطبيق تلك القوانين ولا على التى يحكمها القانون رقم 4 لسنة 1996 المشار الية .

البـــــــــــــــاب الثانى

(احوال استمرار العقد فى الاماكن المؤجرة لمزاولة نشاط تجارى او صناعى او مهنى او حرفى)

--------------

مادة 3

--------

يعمل بأحكام هذا الباب فى شأن استمرار عقد الايجار للاماكن المؤجرة لمزاولة نشاط تجارى او مهنى او صناعى او حرفى .

الفصل الاول

الاستمرار بأثر رجعى

------------

مادة 4

--------

يعمل بأحكام هذا الفصل اعتبارا من 1977/9/9 .

مادة 5

--------

لا يستمر عقد الايجار لصالح احد من الورثة او الشركاء اذا ترك المستأجر العين .

مادة 6

--------

لا يستمر عقد الايجار لصالح الشركاء اذا مات المستأجر .

مادة 7

--------

اذا مات مستأجر ظل كل مستأجر معه صاحب حق بقاء فى العين ، والى جانب هذا الحق يستمر عقد الايجار لصالح من يتوافر فية شرطان ان يكون وارثا للمتوفى وان يكون من الاتى بيانهم : (أ) زوجات المستأجر وزوج المستأجرة قصرا وبلغا

(ب) الاقارب - نسبا - من الدرجتين الاولى والثانية وفقا لحكم المادة 36 من القانون المدنى ، ابناء واحفادا واجدادا واخوة ذكورا من قصر وبلغ .

ويشترط لاستمرار العقد لصالح المستفيدين من الورثة ان يستعملوا العين فى ذات النشاط الذى كان يمارسة المستأجر الاصلى طبقا للعقد او النشاط الذى اتفق علية بعد ذلك كتابة بين المؤجر واى من المستأجرين المتعاقدين او النشاط الذى اضطر المستأجر لممارسته بسبب نقل صناعته او مهنته او حرفته خارج الكتله السكنية او بسبب انقراضها والذى لا يلحق ضررا بالمبنى ولابشاغلية ولا يشترط ان يستعمل المستفيد العين بنفسة بل يكفى ان ينوب عنة فى ذلك احد - سواء كان من باقى المستفيدين او غيرهم - ولا يلزم ان يكون قيما او وصيا اووكيلا رسميآ .

الفصل الثانى

الاستمرار بأثر مباشر

---------------

مادة 8

--------

اعتبارا من 1997/3/27 لا يستمر عقد الايجار بموت احد من اصحاب حق البقاء فى العين الا مرة واحدة لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الاصلى - وليس ورثة ورثتة ولو كانوا اقرباء له من الدرجة الثانية - فان مات احد من هؤلاء المستفيدين لا يستمر العقد لصالح اى من ورثتة .

الفصل الثالث

حكم انتقالى فى المادة الثانية من القانون رقم 6 لسنة 1977

مادة 9

--------

يقصد بكلمة ( المستأجر ) الواردة فى صدر المادة الثانية من القانون رقم 6 لسنة 1997 المشار الية التعريف الوارد فى البند (ثالثا) من المادة 1 من هذه اللائحة 0

مادة 10

--------

استثناء من حكم البند (ب) من الفقرة الاولى من هذه اللائحة يستمر عقد الايجار لصالح من جاوزت قرابتة من ورثة المستأجر الدرجة الثانية متى كانت يده على العين فى 1997/3/26 تستند الى حقة السابق فى البقاء فيها - الذى استمده من نص الفقرة الثانية من المادة 19 من القانون رقم لسنة 1977 قبل تعديلها بالقانون رقم 6 لسنة 1997 المشار اليهما -وبشرط ان يستعمل العين فى النشاط المبين بالتفصيل فى الفقرة الثانية من المادة 7 المشاراليها كما يسرى علية حكم الفقرة الثالثة منها، وينتهى العقد بقوة القانون بموتة او تركة العين 0

الباب الثانى

تحديد الاجرة القانونية وزيادتها

مادة 11

--------

مع مراعاة حكم المادة 14 من هذة اللائحة يعمل بأحكام هذا الباب فى شأن تحديد وزيادة اجرة الاماكن المؤجرة لغير اغراض السكنى - التى تحكمها قوانين ايجار الاماكن وتخضع لقواعد تحيد الاجرة - سواء كانت مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى او صناعى او مهنى او حرفى او مؤجرة لغير ذلك من الاغراض الاخرى خلاف السكنى كالمستشفيات والمدارس الحكومية والجمعيات الخيرية والاندية الرياضية ولا يخرج العين من تطبيق احكام هذا الباب تغيير استعمالها الى اغراض السكنى دون اتفاق على ذلك مع المؤجر .

مادة 12

--------

اعتبارا من موعد استحقاق الاجرة التالية ليوم 1997/3/26 :

(أ) تحدد الاجرة القانونية بواقع :

- 8 امثال الاجرة القانونية الحالية للاماكن المنشاة قبل 1994/1/1 .

- 5 امثال الاجرة القانونية الحالية للاماكن المنشاة من 1994/1/1 وحتى 1961/11/4 0

- 4 امثال الاجرة القانونية الحالية للاماكن المنشاة من 1961/11/5 وحتى 1973/10/6 0

- 3 امثال الاجرة القانونية الحالية للاماكن المنشاة من 1973/10/7 وحتى 1977/9/9 0

(ب) وتزاد الاجرة القانونية الحالية للاماكن المنشـــاة من 1977/9/10 وحتى 1996/1/30

بنسبة 10% 0

مادة 13

--------

اعتبارا من موعد استحقاق الاجرة التالية ليوم 3/26 من كل عام تستحق زيادة سنوية - بصفة دورية - بنسبة 10% من قيمة اخر اجرة قانونية استحقت قبل هذا الموعد اى بعد المضاعفة واضافة الزيادات وذلك بالنسبة لجميع الاماكن المذكورة فى المادة السابقة .

مادة 14

--------

لا يستحق المالك سوى نصف ما ذكر فى المادتين السابقتين فى حالة الجمع فى تأجير المكان الواحد بين غرض السكنى وغير غرض السكنى .

مادة 15

--------

لا يدخل فى الاجرة القانونية الحالية - التى تضاعف او تزاد وفقا للمواد الثلاث السابقة - الملحقات التى تخص العين المؤجرة كقيمة استهلاك المياة واجر الحارس والضرائب العقارية والرسوم واعباء الترميم والصيانة ونفقات اصلاح المصعد غير الدورية .

مادة 16

--------

يجوز للمؤجر ان يقبل تقاضى اجرة تقل عن الاجرة المحددة قانونا لاعتبارات يقدرها ولكن لا يجوز الاتفاق على اجرة تزيد عليها كما لا يجوز للمؤجر اقتضاء اية ملحقات تخالف او تجاوز ما يلتزم المستأجر بأدائة طبقا للقانون .

الباب الرابع

حكم وقتى بتعديل الاوضاع

مادة 17

--------

على كل من المؤجرين والمستأجرين تعديل اوضاعهم وفقا لجميع الاحكام المنصوص عليها فى هذة اللائحة وذلك خلال ستين يوما من تارخ العمل بها

مادة 18

--------

تنشر هذه اللائحة فى الجريدة الرسمية ويعمل من اليوم التالى لتاريخ نشرها .

المذكرة الإيضاحية للقانون رقم 6 لسنة 1997

تنص الفقرة الثانية من المادة 29 القانون رقم 49 لسنه 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، على ما يلى : -

( فاذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى او صناعى او مهنى او حرفى فلا ينتهى العقد بوفاة المستأجر او تركة العين ، ويستمر لصالح ورثتة وشركائه فى استعمال العين بحسب الأحوال ) .

وبتاريخ 1996/7/6 حكمـــت المحكمــة الدستورية العليا فى القضية رقم 4 لسنة 15 ق " دستورية " بعدم دستورية الفقرة المشار اليها وذلك فيما نصت علية من استمرار شركاء المستأجر الحالى للعين التى كان يزاولها نشاطآ تجاريآ او صناعيآ او مهنيآ او حرفيآ ومباشرة ذات النشاط بها بعد تخلى هذا المستأجر عنها .

ثم بتاريخ 1997/2/22 حكمت المحكمـــــة الدستوريـــــــــة العليــــا فى القضية رقم 44 لسنة 17 ق " دستورية " بعدم دستورية الفقرة انفة الذكر ، وذلك فيما نصت علية من استمرار الاجارة التى عقدها المستأجر فى شأن العين التى استأجرها لمزاولة نشاط حرفى او تجارى لصالح ورثتة بعد وفاتة .

وكانت القضية الأخيرة المطروحة على المحكمة خاصة باستئجار محل لاستعمالة فى حرفة النجارة وجاء بتدوينات الحكم ان نص الفقرة المشار اليها " اعتبر عقد الايجار ممتدا بقوة القانون لصالح ورثة مستأجر العين المؤجرة لغير اغراض السكنى على اطلاقهم ولو كانوا جميعا لا يباشرون الحرفة او المهنة التجارية التى قام عليها المستأجر او كان من يزاولها نائبا عنهم فى ممارستها " وان المشرع اثر ان ينقل منفعة العين الى ورثة المستأجر جملة ودون قيد وسواء أكان هؤلاء يباشرون فيها الحرفة او المهنة ذاتها ام كانوا يزاولون غيرها وخلص الحكم الى قولة " ان الورثة - وفى مجال تطبيق النص المطعون فية - يتخذون من وفاة مورثهم وزوال صلتة بالتالى بالعين المؤجرة موطنا لاستلابها من خلال مكثهم فيها واستغلالها فى عين نشاطها السابق او فى غيره ثم من بعدهم الى ورثتهم فلا ينتزعها منهم احد بل تتصل ايديهم بها تعاقبا عليها فلا ينفكون عنها او يبرحونها مهما بعد العهد على العقد الاول " .

وحرصآ على تحقيق المساواة بين الانشطة المتنوعة حرفية كانت او صناعية او تجارية او مهنية ، وكذا استقرارها - لما لها من ابلغ الأثر على الأوضاع الاقتصادية فى البلاد - ومراعاة للبعد الاجتماعى ووصولا الى قدر مقبول من التوازن فى العلاقة بيبن المؤجر والمستأجر فقد رئى اعداد مشروع القانون على النحو التالى :-

يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة 29 المشار اليها النص الأتى ( فاذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى او مهنى او حرفى فلا ينتهى العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثتة فى ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الأصلى طبقا للعقد ازواجا واقارب حتى الدرجة الثانية ذكورا واناثا من قصر وبلغ يستوى فى ذلك ان يكون الاستعمال بالذات او بواسطة نائب عنهم ) .

واعتبارا من اليوم التالى لتاريخ نشر القانون لا يستمر العقد بموت احد من اصحاب حق البقاء فى العين الا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلى دون غيره ولمرة واحدة .

ويستمر العقد بصفة استثنائية لصالح من جاوزت قرابتة من ورثة المستأجر - المشار الية فى الفقرة الاولى من المادة الاولى من القانون - الدرجة الثانية ، متى كانت يده على العين فى تاريخ نشر هذا القانون تستند الى حقة السابق فى البقاء فى العين وكان يستعملها فى ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الأصلى طبقا للعقد وينتهى بقوة القانون بموتة او تركة اياها .

تحدد الاجرة القانونية لجميع الأماكن المؤجرة لغير اغراض السكنى وليس فقط المؤجرة لمزاولة الانشطة التجارية والصناعية والمهنية والحرفية - وفقا للتفصيل الوارد بالمادة الرابعة من القانون .وتستحق زيادة سنوية فى الاعوام التالية بنسبة 10% من قيمة اخر أجرة من قانونية 0

وتسرى احكام القانون على الاماكن المؤجرة لغير اغراض السكنى التى يحكمها القانونان رقما 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 والقوانين الخاصة بايجار الأماكن الصادرة قبلهما ولا تسرى احكامة على الاماكن المشار اليها التى يحكمها القانون رقم 4 لسنة 1996 م .

ويعمل بالقانون من اليوم التالى لتاريخ نشرة عدا الفقرة الاولى من المادة الاولى منه فيعمل بها اعتبارا من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 .

» قانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجر
» إيجار وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين الماك والمستأجر طبقاُ للأحدث التعديلات
» قانون 1 لسنة 2000 بإصدار قانون تنظيم بعض أوضاع وإجراءات التقاضى فى مسائل الأحوال الشخصية ( الخلع )
» قانون رقم 82 لسنة 2002 بإصدار قانون حماية حقوق الملكية الفكرية
» قانون رقم 76 لسنة 2007 بتعديل بعض أحكام قانون المرافعات المدنية و التجارية